공동상속 부동산 혼자 쓰는 형제, 사용료 청구 가능할까 | 지분·부당이득·분할 연계 전략 (2026)

Editor's Letter

부모님이 남긴 집에 형제 중 한 명만 들어가 살고 있는 상황, 생각보다 자주 벌어집니다. 처음에는 "일단 살게 두자" 싶었지만 몇 년이 지나면 마음도 재산도 복잡해집니다.
사용료를 달라고 하면 가족 관계가 깨질까 두렵고, 그냥 두자니 내 지분이 사라지는 느낌이 듭니다.

공동상속 부동산을 상속인 1인이 단독으로 사용하는 문제는 법적으로 명확한 해결 구조를 가지고 있습니다. 지분권자의 사용·수익권과 부당이득 반환 법리에 따라 사용료 상당액을 청구할 수 있고, 상속재산분할 조정 절차와 연계해 정리하면 더 깔끔하게 마무리됩니다.

무엇을 먼저 하느냐가 결과를 바꿉니다.

The Brief

공동상속 부동산을 다른 상속인이 혼자 사용하면서 본인에게 지분에 상응하는 수익을 돌려주지 않는다면, 사용료 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 부당이득 반환청구(민사)와 상속재산분할 심판(가사)은 관할 법원이 달라, 가정법원 조정 절차에서 정산 금액에 포함하거나 민사소송을 병행하는 전략이 필요합니다.

한눈에 정리

• 대한변호사협회 등록 상속전문변호사 직접 담당

• 하정림 대표변호사

• 서울대 법학과 차석졸업, 김앤장 출신

• 전국 상담 가능

• 상담 전화 1522-7005

• 카카오 채팅 및 상담신청 가능

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목차

I. 공동상속 부동산 단독 사용의 법적 평가
II. 단계별 초기 대응 – 사용료 청구와 분할 연계
III. 주요 성공사례
IV. FAQ
V. 변호사 프로필
VI. 학력·경력
VII. 찾아오시는 길

I. 공동상속 부동산 단독 사용의 법적 평가

부모님이 남긴 부동산을 형제 중 한 명이 혼자 거주하거나 임대 수익을 올리고 있다면, 나머지 상속인은 본인의 지분에 해당하는 사용료 상당액을 돌려받을 권리가 있습니다. 이것이 공동상속 부동산 단독 사용 분쟁의 출발점입니다.

법률 근거

상속이 개시되어 상속인이 수인인 경우, 상속재산은 상속인 전원의 공유가 됩니다(민법 제1006조). 공유물의 사용·수익은 공유자가 각자의 지분 비율에 따라 할 수 있으며(민법 제263조), 공유자 1인이 다른 공유자의 지분까지 배타적으로 사용하면 지분 비율에 상응하는 이익을 부당이득으로 반환해야 합니다(민법 제741조).

판단 기준 표

쉽게 말하면

상속받은 집에 형이 혼자 산다면, 그 집은 형제 모두의 공유 재산입니다. 형이 혼자 다 쓰고 있다는 것은 다른 형제의 몫까지 쓰고 있는 것이고, 그 몫만큼은 돈으로 돌려주는 것이 원칙입니다.

실제 분쟁이 되는 경우

• 부모님 생전부터 장남이 본가에 거주해 왔고, 상속 이후에도 그대로 거주하는 경우

• 상속인 중 1인이 상속 부동산을 임대해 임대료를 혼자 수령하는 경우

• 상속 부동산에서 자영업·사무실을 운영하며 수익을 독점하는 경우

• 명도 요구에도 "내가 부모님을 모셨다"는 이유로 퇴거를 거부하는 경우

• 다른 상속인의 출입이나 사용을 사실상 차단하는 경우

실무 포인트

공유자 1인이 공유물을 배타적으로 점유·사용하는 경우, 다른 공유자는 자신의 지분 비율에 해당하는 임료 상당액을 부당이득으로 반환청구할 수 있다는 것이 실무상 일반적으로 받아들여지는 법리입니다. 다만 공유자 간 사용·수익 방법에 관한 합의가 있었거나, 묵시적 승낙이 있었다고 평가될 사정이 있는지는 사안별로 다투어집니다.

절차상 관할 차이 – 반드시 확인해야 할 부분

가사와 민사의 관할이 다르기 때문에, 상속재산분할 심판 절차에서 부당이득 반환청구를 본안 청구로 결합해 판결 받는 것은 어렵습니다. 실무에서는 ① 가정법원의 분할 조정 단계에서 정산 금액에 사용료 상당액을 포함해 합의·강제조정으로 마무리하거나, ② 민사법원에 부당이득 반환청구 소송을 별도로 제기하면서 분할 절차와 병행 진행하는 전략을 사용합니다.

대응 방법 표

소멸시효 – 조속한 권리 행사가 중요한 이유

청구할 수 있는 금액은 본인의 상속 지분 비율 × 해당 부동산의 월 임료 상당액 × 사용 기간입니다. 소멸시효는 사안에 따라 다르며, 일반 부당이득 반환채권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용되지만, 사용료 상당 부당이득은 민법 제163조 제1호(1년 이내의 기간으로 정한 금전 채권)의 3년 단기 소멸시효가 적용될 수 있다는 판례도 있어 과거 소급 범위는 개별 사안별 검토가 필요합니다. 상대방이 단기시효를 주장할 가능성이 있으므로 권리 행사를 미루지 않고 조속히 진행하는 것이 안전합니다.

II. 단계별 초기 대응 – 사용료 청구와 분할 연계

Step 1. 상속재산 범위 확정

부동산 등기부등본, 건축물대장을 확인해 공동상속 부동산을 특정합니다. 복수의 부동산이 있다면 각각의 사용 현황을 함께 정리합니다.

Step 2. 특별수익 및 생전 증여 정리

단독 사용 중인 상속인이 생전에 받은 증여가 있는지, 다른 상속인에게도 특별수익이 있는지 확인합니다. 이는 지분 산정과 분할 결과에 영향을 줍니다.

Step 3. 기여분 및 부양 사실 검토

단독 사용자가 "부모님을 모셨다", "집을 관리했다"는 이유로 기여분을 주장할 가능성을 미리 검토합니다. 기여분이 인정되는 범위는 매우 제한적이지만, 반박 자료를 준비해 두는 것이 유리합니다.

Step 4. 사용 현황 및 임료 자료 확보

• 임대차계약서, 월세 입금내역

• 거주 기간을 입증할 수 있는 전입세대 열람, 공과금 납부자 명의

• 인근 유사 부동산 임료 시세 자료

• 다른 상속인의 출입·사용이 제한된 사정

Step 5. 내용증명을 통한 청구 의사 표시

사용료 상당 부당이득 반환을 청구한다는 의사를 서면으로 명확히 밝힙니다. 이후 소송 과정에서 지연이자 기산점·소멸시효 중단의 근거가 되며, 단기시효 리스크 관리에도 도움이 됩니다.

Step 6. 가사 조정 → 민사 소송 전략 수립

가정법원 상속재산분할 조정 단계에서 사용료 정산을 포함하는 방식과, 민사법원에 부당이득 반환청구 소송을 별도로 제기하는 방식 중 사안에 맞는 전략을 선택합니다. 분할 자체가 쟁점이면 조정 정산을, 분할이 끝났거나 사용료만 다투면 민사 독립 소송이 적합합니다.

Step 7. 판결·조정 이후 권리 확보 집행권원 확보 후 급여·예금·부동산에 대한 강제집행을 진행하거나, 분할 결과에 따라 소유권 정리를 마무리합니다.

III. 주요 성공사례

서술형 사례

장남이 부모님 명의의 서울 소재 주택에 상속 개시 이후에도 수년간 단독 거주하면서 다른 상속인들의 사용·수익을 사실상 배제한 사안이 있었습니다. 의뢰인은 본인의 상속 지분에 해당하는 사용료를 지급받고자 하였으나, 상대방은 "부모님을 모신 기여분이 있다"며 거부하였습니다.

태림은 부동산 등기 내역, 거주 기간, 인근 임료 시세, 피상속인 생전 간병 실태를 종합적으로 정리하여 가정법원 상속재산분할 조정 단계에서 사용료 상당의 정산을 주장하였고, 조정 과정에서 의뢰인의 지분이 반영된 정산 금액이 포함된 합의를 이끌어냈습니다.

실제 법무법인 태림에서 처리한 사례를 일반화한 내용입니다.

성공사례 표

IV. FAQ

Q. 혼자 쓰는데 사용료를 내나요?

A. 원칙적으로 지분 비율만큼 돌려주어야 합니다. 공동상속 부동산은 상속인 전원의 공유 재산이므로, 1인이 다른 상속인의 지분까지 배타적으로 사용하면 그 지분 비율에 해당하는 사용이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다. 다만 상속인 전원의 합의가 있었거나 묵시적 승낙이 인정되는 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다.

Q. 부당이득은 어떻게 계산하나요?

A. 월 임료 상당액에 본인의 지분 비율을 곱해 산정합니다. 임대차계약이 있다면 실제 임료가 기준이 되고, 자가 거주라면 인근 유사 부동산의 임료 시세나 감정평가 결과를 활용합니다. 여기에 청구인의 상속 지분 비율과 사용 기간을 곱해 총액을 계산합니다.

Q. 소급해서 청구 가능한가요?

A. 가능하지만 소멸시효 때문에 조속히 움직여야 합니다. 원칙적인 부당이득 반환청구권의 소멸시효는 10년이지만, 공유자 간 사용료 상당 부당이득의 경우 민법 제163조 제1호에 따른 3년의 단기 소멸시효가 적용될 수 있다는 판례가 있어 과거 소급 범위는 사안별 검토가 필요합니다. 상대방이 단기시효를 주장할 가능성이 있으므로 권리 행사를 미루지 않고 내용증명 등으로 시효 중단 조치를 먼저 하는 것이 안전합니다.

Q. 분할 심판과 함께 청구하나요?

A. 관할이 달라서 전략적으로 분리하거나 조정에서 묶습니다. 상속재산분할 심판은 가정법원 가사비송사건이고, 부당이득 반환청구는 지방법원 민사소송입니다. 가정법원 분할 절차에서 부당이득 청구를 본안으로 결합해 판결 받는 것은 어렵기 때문에, 실무에서는 ① 가정법원 분할 조정 단계에서 사용료를 정산 금액에 포함해 합의·강제조정으로 마무리하거나, ② 민사소송을 별도로 제기하면서 분할 절차와 병행하는 방식이 활용됩니다.

Q. 퇴거를 요구할 수 있나요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 공유자 1인이 다른 공유자의 사용을 배제하는 경우, 지분권에 기한 방해배제나 공유물분할을 통한 정리가 가능합니다. 다만 1인이 거주 중이라는 사정만으로 즉시 명도를 받기는 쉽지 않고, 분할 방법(현물·대금분할·가격배상)과 연계해 전략을 세우는 것이 일반적입니다.

Q. 상속전문변호사와 일반 변호사의 차이는 무엇인가요?

A. 대한변호사협회 등록 상속전문변호사는 상속 분야 처리 실적과 교육 요건을 충족한 변호사만 등록됩니다. 공동상속 부동산 단독 사용 분쟁은 상속재산분할, 부당이득, 공유물분할, 명도 쟁점이 복합적으로 얽히는 사건입니다. 전문변호사가 전체 그림을 짜면 쟁점 정리와 전략 수립이 보다 체계적으로 이루어질 수 있습니다.

Q. 형이 "부모님을 내가 모셨다"며 기여분을 주장하면 어떻게 되나요?

A. 기여분이 인정되는 범위는 매우 제한적입니다. 단순한 동거나 통상적인 부양 수준으로는 인정되기 어렵고, 피상속인의 재산 유지·증가에 특별한 기여가 있었음을 구체적으로 입증해야 합니다. 상대방 주장을 반박할 수 있는 자료를 미리 준비해 두는 것이 유리합니다.

Q. 사건 처리 기간은 어느 정도 걸리나요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 협의·조정으로 해결되면 수개월 내 마무리될 수 있으나, 상속재산분할 심판이나 부당이득 반환 소송으로 가면 1심 기준 통상 1년 전후가 소요됩니다. 쟁점과 당사자 수에 따라 더 길어질 수 있습니다.

Q. 비용 산정 기준은 무엇인가요?

A. 사건의 종류, 쟁점, 소가, 당사자 수에 따라 달라집니다. 상담 과정에서 구체적 사정을 파악한 뒤 안내해 드리며, 분할·부당이득·명도를 함께 진행하는 경우 전체 전략 관점에서 산정합니다.

Q. 상담 예약은 어떻게 하나요?

A. 전화 1522-7005, 카카오 채팅, 홈페이지 상담신청으로 예약하실 수 있습니다. 전국 상담이 가능하며, 사전에 등기부등본·가족관계증명서·상속재산 자료를 준비해 주시면 상담이 훨씬 구체적으로 진행됩니다. 상담신청 자세히 보기

상속분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
혼자 판단하기 어려운 상황이라면, 먼저 상담으로 방향을 확인해 보세요.
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V. 변호사 프로필

VI. 학력·경력

학력

• 2007 부산동여자고등학교 졸업

• 2013 서울대학교 법학과 차석졸업

약력 및 자격

• 2012 제54회 사법시험 합격

• 2015 제44기 사법연수원 수료

• 2013 제55회 사법시험 출제검토위원

• 2014 제3회 변호사시험 출제검토위원

• 2014 서울남부지방검찰청 검사직무대리

• 2014 부산지방법원 조정위원

• 2015-2018 김앤장법률사무소 변호사

• 2019- 국회 A 의원실 법률자문위원

• 2020-2022 금융위원회 금융산업경쟁도평가위원

• 2021 한국에너지공단 신재생에너지센터 운영위원회

• 2022 대한변호사협회 ESG 경영 특별위원회 위원

• 2022 대한변협 벤처스타트업 법률지원 특별위원회

• 2023 충청남도 서천군 고문변호사 위촉

• 2023 한국풍력산업협회 자문위원

• 2023 규제자유특구위원회 위원

• 2024 대한민국 국회 기후위기 비상 자문위원회 위원

• 2023-현재 과천시의회 고문변호사

• 2023-현재 서천군 고문변호사

• 대한변호사협회 등록 상속 전문 변호사

• 대한변호사협회 등록 행정법 전문 변호사

• 2019-현재 법무법인 태림 대표변호사

주요 업무 사례

• 삼성물산-제일모직 합병 관련 가처분 소송, 합병무효소송, 주식매수청구의 소송 등 제반 소송대리

• 롯데그룹 경영권 분쟁 자문/대관 대응

• 현대차그룹 지배구조 개편 자문 및 검토

• KB국민은행의 현대증권 인수 자문

• 우리은행 금융지주회사 전환 자문

• 두산건설의 사업부문 분할 및 영업양수도 자문

• H그룹 지배구조 개편 관련 대응

• S그룹 적대적 주주(2대 주주) 대응 관련 지배구조 개편 자문

• H사 경영권 인수방안 자문 및 실무

• S그룹 지주회사 규제 위반 관련 검토 및 자문

• 국내 M그룹 경영권 승계 관련 설계 및 자문

• 포스코 그룹 내 자회사 간 합병

• K 의원실 전기사업법 개정안 발의 법률검토 및 자문

• SK그룹 에너지 솔루션 플랫폼 관련 법률자문

• 저탄소녹색성장기본법, 공유수면법, 습지보전법 등 관련 법률자문 제공

• 국내 가상발전소(VPP) 관련 제반 법률자문

• 국내 풍력발전회사 발전기 운용조건 및 수익정산 관련 법률검토 및 자문

• 국내 태양광설비 설치 관련 인허가 관련 제반 분쟁 이슈 법률자문 및 검토

• 산업통상자원부/한국전력 스마트미터링 실행방안 등 관련 법률자문

• 제물포터널, 대곡소사, 서부간선 등 국내 SOC 프로젝트 파이낸싱(PF) 다수

• 페퍼저축은행의 예금보험공사에 대한 지급청구소송

• 외국계 유력 금융회사 내부자정보 유출 관련 내부조사

• 국내 유력 금융회사의 내부자정보 이슈 등 분쟁 대비 검토

• 금융위 상대 조사감리결과조치 통보처분등취소소송

• 글로벌 항공사 여객운송 관련 부당공동행위 공정위 대응

• 국내 유력그룹 내 부당지원행위 공정위 대응

• 기재위 국내 유력 주류회사의 주세법 개정 관련 법률검토, 대관 대응

• 금융위 금융그룹통합감독 관련 개정법령 초안, 법률검토 및 대관 대응

• 법무부 상법 개정안 관련 개정법령 법률검토 및 대관 대응

• 다단계 금융사기 관련 수당 반환소송 수행

VII. 찾아오시는 길

기본 연락 정보

전국 사무소

광고책임변호사 : 하정림 / 법무법인 태림 서울 주사무소
사업자등록번호 : 223-86-01305

본 내용은 법무법인 태림의 업무를 소개하는 광고이며, 개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.