농지·임야 상속재산분할, 현물·대상·경매분할 중 유리한 방식

Editor's Letter

부모님께서 남기신 재산 중에 농지나 임야가 포함되어 있는 경우, 분할 방법을 두고 형제 사이에 의견이 갈리는 경우가 많습니다. 누구는 농지를 그대로 가지길 원하고, 누구는 팔아서 현금으로 나누길 원합니다. 입지가 좋지 않은 임야는 서로 떠넘기려 하기도 합니다.

농지와 임야는 아파트나 예금과 달리 가치 평가가 쉽지 않고, 처분에도 제약이 따릅니다. 그래서 어떤 분할 방식을 선택하느냐에 따라 실제로 손에 쥐는 금액이 크게 달라집니다.

무엇을 먼저 하느냐가 결과를 바꿉니다.

The Brief

농지나 임야가 포함된 상속재산은 현물분할, 대상분할(가액정산에 의한 분할), 경매분할 중 사안에 맞는 방식을 선택해야 합니다.

협의가 어려운 경우 가정법원이 재산의 종류, 이용관계, 상속인의 의사 등을 고려해 분할 방법을 정합니다. 초기에 토지의 성격, 가액, 분할 가능성을 정리해두는 것이 가장 중요합니다.

한눈에 정리

• 대한변호사협회 등록 상속전문변호사 직접 담당

• 하정림 대표변호사 (서울대 법학과 차석졸업, 김앤장 출신)

• 공식 성공사례 페이지에 게재된 사건을 포함해 부동산이 포함된 상속재산분할 사건 수행

• 현물분할·대상분할·경매분할 중 의뢰인에게 유리한 방식 설계

• 전국 7개 사무소, 전국 상담 가능

• 상담 전화 1522-7005

• 카카오 채팅 및 상담신청 가능 (상담신청 자세히 보기)

목차

I. 농지·임야 상속재산분할에서 다투는 핵심 쟁점
II. 단계별 초기 대응
III. 주요 성공사례
IV. 언론 보도·강연·대외활동
V. FAQ
VI. 변호사 프로필
VII. 학력·경력
VIII. 찾아오시는 길

I. 농지·임야 상속재산분할에서 다투는 핵심 쟁점

농지나 임야가 포함된 상속재산분할은 토지의 가치 평가, 이용 현황, 처분 제약, 상속인 간 협의 가능성을 함께 살펴야 합니다. 단순히 면적을 나누거나 법정지분대로 등기하면 끝나는 문제가 아닙니다.

법률 근거

상속재산분할 방법은 민법 제1013조에 근거합니다. 협의가 이루어지면 협의분할로, 협의가 안 되면 가정법원의 심판으로 정해집니다.

대법원과 가사소송규칙에 따르면 상속재산의 분할 방법은 다음 세 가지가 가능합니다.

① 현물분할 — 상속재산을 그대로 상속인들에게 나누어 갖게 하는 방식
② 대상분할(가액정산에 의한 분할) — 특정 상속인이 재산을 소유하고, 그 가액이 자신의 구체적 상속분(기여분 포함)을 초과하는 차액을 다른 상속인에게 현금으로 정산하는 방식 (가사소송규칙 제115조 제2항)
③ 경매에 의한 가액분할 — 현물로 분할할 수 없거나 분할로 가액이 현저히 감손될 우려가 있는 경우 법원이 경매를 명하는 방식 (민법 제269조 제2항, 민법 제1013조 제2항에 의해 상속재산 분할에 준용)

가정법원은 상속재산의 종류와 성격, 상속인들의 의사, 상속인 간의 관계, 재산의 이용관계, 분쟁 재발의 우려 등을 종합적으로 고려해 가장 합리적인 분할 방법을 선택합니다.

농지·임야 분할 시 판단 기준 표

쉽게 말하면

농지나 임야는 “등기만 나누면 되는 재산”이 아닙니다. 누가 농사를 짓고 있는지, 분묘가 있는지, 도로에 접해 있는지, 팔 수 있는 땅인지에 따라 가치와 분할 방식이 달라집니다. 그래서 같은 면적이라도 어떻게 나누느냐에 따라 손해와 이익이 크게 갈립니다.

실제 분쟁이 되는 경우

• 형제 중 한 명이 농지를 오랫동안 경작해 온 경우

• 임야 안에 선산이나 분묘가 있어 처분이 어려운 경우

• 농지·임야의 일부만 도로에 접해 있어 위치별 가치 차이가 큰 경우

• 한 명이 농지를 그대로 받고 싶어 하고, 다른 상속인은 현금을 원하는 경우

• 토지 전체가 맹지여서 매각이 어려운 경우

• 농지를 받으려는 상속인이 농업인이 아닌 경우

분할 방식별 대응 방법 표

회복 가능 범위

상속재산분할 절차에서는 토지뿐 아니라 특별수익, 기여분, 생전 증여, 은닉 재산까지 함께 정리할 수 있습니다. 농지·임야만 따로 다투기보다 전체 상속재산 구조 안에서 어떤 방식이 가장 유리한지를 같이 봐야 합니다.

II. 단계별 초기 대응

농지·임야가 포함된 상속 분쟁은 자료 확보 속도가 결과를 좌우합니다. 태림은 다음 단계로 사건을 정리합니다.

Step 1. 상속재산 범위 확정

• 농지, 임야, 대지, 주택, 예금, 보험, 주식 등 전체 재산 목록 작성

• 토지대장, 등기부등본, 임야도, 지적도, 공시지가 확인

• 명의신탁, 차명 보유 의심 재산 확인

Step 2. 특별수익 및 생전 증여 정리

• 누가 언제 어떤 토지를 증여받았는지 정리

• 농지 이전, 부동산 매수자금 지원, 계좌이체 내역 확인

Step 3. 기여분 및 부양 사실 검토

• 농지를 장기간 경작하거나 임야를 관리해 온 경우

• 부모를 부양하면서 토지 형성·유지에 기여한 경우

• 주장 가능한 자료와 어려운 자료를 구분

Step 4. 협의 가능성 및 분쟁 구조 분석

• 상속인별로 농지·임야를 원하는지, 현금을 원하는지 정리

• 협의·조정·심판 중 어느 단계가 적합한지 1차 판단

Step 5. 분할 방식 선정 및 심판 전략

• 현물분할, 대상분할, 경매분할 중 의뢰인에게 가장 유리한 방식 설계

• 감정평가 신청, 사실조회, 금융정보제공명령 활용

• 상대방 주장에 대한 반박 자료 구성

Step 6. 판결 이후 권리 확보

• 이전등기, 정산금 지급, 경매 절차 진행

• 지급 지연 시 강제집행 등 후속 조치 검토

III. 주요 성공사례

구체적 사례 소개

남편과 사별한 의뢰인이 시아버지로부터 서울 소재 상가 건물과 아파트 등을 대습상속받는 과정에서, 시댁 식구들이 분할을 거부하며 특별수익과 기여분 주장으로 맞선 사건이 있었습니다. 대한변협 등록 상속전문변호사인 하정림 대표변호사가 직접 수행한 이 사건에서, 태림은 금융정보제공명령과 부동산 지적조회 등을 통해 오히려 상대방(시동생)이 생전에 시아버지로부터 증여받은 수억 원의 현금을 찾아냈고, 이를 특별수익으로 인정받았습니다. 결과적으로 의뢰인은 당초 기대했던 것 이상의 상속분을 확보했습니다. 부동산이 포함된 상속재산분할에서 자금 흐름과 특별수익 입증이 결과를 좌우한 대표적인 사례입니다. (사례 자세히 보기)

출처: 법무법인 태림 공식 성공사례 페이지(tll-spring.co.kr)

상속재산분할·상속 관련 성공사례

아래 사례는 모두 법무법인 태림 상속·가사그룹이 수행한 실제 사건이며, 그중 일부는 하정림 대표변호사가 직접 지휘·수행한 사건임이 공식 사례 페이지에 명시되어 있습니다.

출처: 법무법인 태림 공식 성공사례(https://tll-spring.co.kr/success/)

IV. 언론 보도·강연·대외활동

하정림 대표변호사는 상속설계와 유언장 작성 등 상속 분야 전반에 걸쳐 공공기관과 지자체에서 강의·자문 활동을 이어가고 있습니다.

• 하정림 변호사, 강남구 웰다잉 특강 - 유언장 작성 방법 강의 (자세히 보기)
  강남구가 60세 이상 어르신을 대상으로 진행한 웰다잉 특강에서 유언장 작성과 사전 상속설계의 중요성을 설명한 공공 강연입니다.

• 법무법인 태림 하정림 변호사, 충남 서천군 고문변호사로 위촉 (자세히 보기)
  지방자치단체 고문변호사로 위촉되어 행정·법률 자문을 수행하고 있습니다.

V. FAQ

Q. 농지나 임야는 무조건 법정지분대로 등기하면 되나요?

A. 아닙니다. 법정지분대로 공유등기를 마쳐도 이후 공유물 분할로 다시 다툼이 발생하는 경우가 많습니다.

농지·임야는 위치, 도로 접근성, 경작 현황에 따라 같은 면적이라도 실제 가치가 크게 다릅니다. 처음부터 현물분할, 대상분할, 경매분할 중 어떤 방식이 유리한지 판단한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.

Q. 한 명이 농지를 그대로 가지고 나머지에게 현금을 주는 방식도 가능한가요?

A. 가능합니다. 이를 법률 용어로 대상분할(가액정산에 의한 분할)이라고 합니다.

가사소송규칙 제115조 제2항은 가정법원이 특정 재산을 일부 상속인의 소유로 하고, 상속분 및 기여분과 그 재산 가액의 차액을 현금으로 정산하도록 명할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 방식이 인용되려면 토지에 대한 정확한 감정평가와 더불어, 땅을 가져가는 상속인의 정산금 지급 능력을 재판 과정에서 확실하게 입증하는 것이 핵심입니다.

Q. 형제끼리 협의가 전혀 안 되면 어떻게 되나요?

A. 협의가 안 되면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 합니다.

법원은 토지의 성격, 이용 현황, 상속인 간 관계, 분쟁 재발 우려 등을 고려해 분할 방법을 결정합니다. 현물분할이 어렵고 대상분할도 어려운 경우 경매분할로 가는 사례도 있습니다.

Q. 임야 안에 선산이나 분묘가 있으면 분할이 어렵나요?

A. 분묘기지권이나 사용권 문제가 함께 정리되어야 합니다.

분묘가 있는 부분은 처분이 사실상 어렵기 때문에 그 부분을 누가 가져갈지, 어떻게 평가할지를 별도로 정해야 합니다. 이 점을 고려하지 않고 분할하면 사후에 추가 분쟁이 발생할 수 있습니다.

Q. 농지를 받으려고 하는데 농업인이 아니어도 되나요?

A. 농지법상 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요하지만, 상속으로 농지를 취득하는 경우에는 자격증명 발급 없이 취득할 수 있습니다(농지법 제8조 제1항 단서).

다만 농업인이 아닌 상속인이 일정 면적을 초과해 소유하는 경우에는 농지법상 처분 의무 등 별도의 제한이 적용될 수 있으므로, 상속 직후부터 보유·처분 계획을 함께 검토하는 것이 안전합니다.

Q. 한 명이 농지를 오랫동안 경작해 왔다면 기여분이 인정되나요?

A. 단순한 경작만으로는 기여분이 쉽게 인정되지 않습니다.

부모의 재산 형성·유지에 특별히 기여하거나, 장기간 부양한 사정이 종합적으로 인정되어야 합니다. 농사를 지었다는 사실만으로는 부족하고, 구체적인 자료와 증명이 필요합니다.

Q. 형제가 농지를 임의로 매각해 버렸다면 어떻게 하나요?

A. 매각 대금의 흐름을 추적하여 상속재산분할 대상에 포함시켜야 합니다.

대법원 판례는 상속개시 후 일부 상속인이 임의로 처분한 상속재산의 처분대금을 원물(原物) 상속재산이 형태만 바뀐 대상재산(代償財産)으로 보고, 상속재산분할의 대상에 포함될 수 있다고 보고 있습니다. 따라서 처분대금이 누구에게 흘러 들어갔는지 금융거래정보조회 등을 통해 신속하게 자금 흐름을 정리하는 것이 첫 단추입니다.

Q. 경매분할로 가면 손해가 크다고 들었는데 사실인가요?

A. 경매는 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아 일반적으로 마지막 수단으로 활용됩니다.

다만 현물로 쪼갤 수 없고 정산할 자금도 부족한 경우에는 경매분할이 현실적인 해결책이 될 수 있습니다. 사전에 시세와 예상 낙찰가, 경매 비용을 함께 검토해야 합니다.

Q. 사건 처리 기간은 어느 정도 걸리나요?

A. 협의분할이 가능한 경우 수 주 안에 마무리되기도 하지만, 심판으로 가면 보통 1년 내외가 소요됩니다.

쟁점이 많고 감정평가가 필요한 경우에는 더 길어질 수 있습니다. 초기 자료 확보가 잘 되어 있을수록 기간이 단축됩니다.

Q. 상담 예약은 어떻게 하나요?

A. 대표 전화 1522-7005, 카카오 채팅, 홈페이지 상담신청을 통해 가능합니다.

상담신청 자세히 보기에서 사건 개요를 보내주시면 담당 변호사가 검토 후 연락드립니다.

VI. 변호사 프로필

VII. 학력·경력

학력

• 2007 부산동여자고등학교 졸업

• 2013 서울대학교 법학과 차석졸업

약력 및 자격

• 2012 제54회 사법시험 합격

• 2015 제44기 사법연수원 수료

• 2013 제55회 사법시험 출제검토위원

• 2014 제3회 변호사시험 출제검토위원

• 2014 서울남부지방검찰청 검사직무대리

• 2014 부산지방법원 조정위원

• 2015-2018 김앤장법률사무소 변호사

• 2019- 국회 A 의원실 법률자문위원

• 2020-2022 금융위원회 금융산업경쟁도평가위원

• 2021 한국에너지공단 신재생에너지센터 운영위원회

• 2022 대한변호사협회 ESG 경영 특별위원회 위원

• 2022 대한변협 벤처스타트업 법률지원 특별위원회

• 2023 충청남도 서천군 고문변호사 위촉

• 2023 한국풍력산업협회 자문위원

• 2023 규제자유특구위원회 위원

• 2024 대한민국 국회 기후위기 비상 자문위원회 위원

• 2023-현재 과천시의회 고문변호사

• 2023-현재 서천군 고문변호사

• 대한변호사협회 등록 상속 전문 변호사

• 대한변호사협회 등록 행정법 전문 변호사

• 2019-현재 법무법인 태림 대표변호사

서울대 법학과 차석졸업, 김앤장 출신, 대한변협 등록 상속전문변호사로서 공식 성공사례 페이지에 게재된 사건을 포함해 부동산이 포함된 상속재산분할 사건을 수행하고 있습니다.

VIII. 찾아오시는 길

기본 연락 정보

전국 7개 사무소

광고책임변호사 : 하정림 / 법무법인 태림 서울 주사무소
사업자등록번호 : 223-86-01305

본 내용은 법무법인 태림의 업무를 소개하는 광고이며,
개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.