생전 증여 부동산도 유류분에 포함될까? – 판단 기준과 계산 방식 총정리

Editor’s Letter

부모님이 돌아가신 뒤 다른 형제가 이미 오래전에 부동산을 증여받았다는 사실을 알게 되면, 남은 상속인은 본인의 몫이 사실상 사라졌다고 느끼게 됩니다.

“이미 수년 전에 넘긴 부동산인데 지금 와서 따질 수 있을까”라는 의문이 가장 먼저 떠오릅니다.

결론부터 말씀드리면, 피상속인이 생전에 증여한 부동산도 일정한 기준에 따라 유류분 산정의 기초가 되는 재산에 포함될 수 있습니다. 다만 증여 시점, 수증자 신분, 부동산 평가 기준에 따라 결과가 크게 달라집니다.

The Brief

피상속인이 생전에 자녀 등 상속인에게 증여한 부동산은 원칙적으로 유류분 계산 시 기초재산에 포함될 수 있습니다. 증여가 오래전이라는 이유만으로 자동으로 제외되지 않으며, 상속인에 대한 특별수익은 시점 제한 없이 산입되는 경우가 많습니다.

한눈에 정리

• 생전 증여 부동산은 원칙적으로 유류분 산정 기초재산에 포함될 수 있습니다.

• 상속인에 대한 증여가 특별수익에 해당하는 경우 시점 제한 없이 포함될 수 있습니다.

• 부동산 평가는 증여 시점이 아니라 상속개시 당시 가액을 기준으로 합니다.

• 유류분 권리자는 배우자, 직계비속, 직계존속에 한정됩니다(형제자매는 2024년 헌법재판소 위헌 결정으로 제외).

• 유류분 반환청구권은 단기 1년·장기 10년의 제척기간이 적용됩니다.

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목차

I. 유류분 반환청구가 문제되는 기준
II. 단계별 초기 대응
III. 주요 성공사례
IV. 언론 보도·강연·대외활동
V. FAQ
VI. 변호사 프로필
VII. 학력·경력
VIII. 찾아오시는 길

I. 유류분 반환청구가 문제되는 기준

생전에 증여된 부동산이 있다면, 그 부동산의 가액은 유류분 계산을 위한 기초재산에 더해질 수 있습니다. 즉, 사망 시점에 남은 재산만으로 유류분을 따지지 않습니다.

법률 근거

민법 제1113조 제1항은 “유류분은 피상속인의 상속개시 시에 있어서 가진 재산의 가액에 증여재산의 가액을 가산하고 채무의 전액을 공제하여 이를 산정한다”고 규정하고 있습니다. 즉, 생전 증여재산은 명문상 유류분 산정의 기초재산에 포함됩니다.

민법 제1114조는 증여 산입 범위에 대해 “증여는 상속개시 전의 1년간에 행한 것에 한하여 제1113조의 규정에 의하여 그 가액을 산정한다. 당사자 쌍방이 유류분 권리자에 손해를 가할 것을 알고 증여를 한 때에는 1년 전에 한 것도 같다”고 규정하고 있습니다.

다만 상속인에 대한 증여는 별도 기준이 적용됩니다. 민법 제1118조는 제1008조(특별수익자의 상속분)를 유류분에 준용하고 있어, 공동상속인 중 특별수익에 해당하는 증여를 받은 경우에는 그 시점이 상속개시 1년 이전이라 하더라도 유류분 산정의 기초재산에 산입되는 것으로 다루어집니다.

또한 유류분 반환청구권의 행사 기간은 민법 제1117조에 따라 “유류분 권리자가 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때부터 1년, 상속이 개시된 때부터 10년”으로 제한됩니다.

참고로 헌법재판소는 2024년 형제자매의 유류분권을 정한 민법 제1112조 제4호에 대해 위헌 결정을 선고하였습니다.

이로 인해 형제자매는 더 이상 유류분 권리자에 해당하지 않으며, 본 글에서 말하는 유류분 권리자는 배우자, 직계비속, 직계존속을 의미합니다.

판단 기준 표

쉽게 말하면

부모님이 돌아가시기 10년 전에 자녀 한 명에게 아파트를 증여했더라도, 그 증여가 다른 자녀의 최소 몫을 침해하는 수준이라면 “없었던 일”이 되지 않습니다.
상속인에 대한 증여로서 특별수익에 해당하면, 사망 시점의 시가를 기준으로 다시 계산해 유류분을 산정하게 됩니다.

실제 분쟁이 되는 경우

• 부모가 장남에게만 부동산을 증여하고 다른 자녀에게는 거의 남기지 않은 경우

• 사망 직전 자녀 명의로 부동산 소유권이 이전된 경우

• 형제 중 한 명이 부모 명의 부동산을 장기간 관리하다가 자기 명의로 이전한 경우

• 부모가 손주에게 직접 증여한 경우

• 사실혼 배우자나 제3자에게 부동산을 증여한 경우

• 증여 후 부동산 가격이 크게 상승하여 가액 평가가 쟁점이 된 경우

실무 포인트

상속인에 대한 증여가 특별수익에 해당하는 경우, 실무에서는 민법 제1114조의 1년 제한 규정이 그대로 적용되지 않고 기간과 무관하게 유류분 산정 기초재산에 포함되는 방향으로 다루어지는 경우가 많습니다.

또한 증여재산의 평가 시점에 대해서는 일반적으로 “증여 당시가 아니라 상속개시 당시의 가액”을 기준으로 산정합니다.
증여받은 부동산이 상속개시 전에 처분되었거나 형상이 변경된 경우에도, 그 부동산이 그대로 존재한다고 가정하였을 때의 상속개시 시점 가액으로 평가하는 방식이 일반적으로 적용됩니다.

부동산은 오랜 시간이 지나면 가격이 크게 오르거나 떨어지므로, 평가 시점과 평가 방법은 결과를 결정짓는 핵심 요소가 됩니다.

대응 방법 표

회복 가능 범위

유류분 반환은 부족분에 한해 인정됩니다.
받은 사람이 가진 만큼 전부 돌려주는 것이 아니라, 청구인의 유류분에서 모자라는 부분을 한도로 반환이 이루어집니다.

반환 방식은 원물반환이 원칙이나, 증여 목적물이 이미 처분되어 원물 반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우, 당사자가 가액 지급에 합의한 경우 등에는 가액반환으로 정해지는 경우가 있습니다.

또한 반환 의무자가 여러 명인 경우에는 각자가 얻은 증여 또는 유증 가액에 비례하여 반환 의무를 부담하는 것이 원칙입니다.

II. 단계별 초기 대응

문제가 발생하면 속도가 가장 중요합니다. 생전 증여 부동산이 얽힌 사건은 등기, 평가, 자금 흐름이 복잡하게 얽히기 때문에 다음 순서로 정리합니다.

특히 유류분 반환청구권은 단기 1년 제척기간이 적용되므로, 첫 단계에서 시간 관리를 함께 시작해야 합니다.

Step 1. 제척기간 및 시간 관리 점검

가장 먼저 “언제 상속이 개시되었는지”, “언제 증여 사실을 알게 되었는지”를 정리합니다. 단기 1년, 장기 10년 기간이 임박한 경우에는 내용증명 발송이나 소 제기 시점을 우선적으로 검토합니다.

Step 2. 상속재산 범위 확정

사망 시점에 남아 있는 재산뿐 아니라, 과거 증여로 이전된 부동산까지 포함해 전체 재산 지도를 그립니다. 등기부등본, 폐쇄등기부, 부동산 거래내역, 안심상속 원스톱서비스를 통한 금융·부동산·세금·연금 정보를 우선 확보합니다.

Step 3. 특별수익 및 생전 증여 정리

누구에게 언제 어떤 부동산이 이전되었는지 시간 순서로 정리합니다.
증여계약서, 매매를 가장한 거래, 명의신탁 의심 거래, 보험금 수령, 대규모 계좌이체를 구분합니다. 상속인에 대한 증여인지, 제3자에 대한 증여인지에 따라 산입 기준이 달라지므로 수증자 신분을 정확히 분류합니다.

Step 4. 기여분 및 부양 사실 검토

상대방이 “부모를 부양했다”, “재산 형성에 기여했다”고 주장할 가능성을 미리 검토합니다. 인정될 수 있는 자료와 인정되기 어려운 자료를 구분합니다.
기여분은 상속재산분할 절차에서 다투어지고, 유류분 산정에는 직접 반영되지 않는다는 점도 함께 정리해 둡니다.

Step 5. 부동산 평가 및 부족분 산정

유류분 반환청구는 청구 금액 산정이 핵심이므로, 상속개시 당시의 시가를 기준으로 부동산을 평가합니다. 공시가격, 실거래가, 감정평가 결과를 비교 검토하고, 이미 처분된 부동산은 “그 부동산이 그대로 존재했다고 가정한 상속개시 시점 가액”으로 산정합니다. 이를 토대로 청구인의 유류분과 부족분을 계산합니다.

Step 6. 협의 가능성 및 분쟁 구조 분석

상속인별 입장을 정리하고 협의 가능성, 조정 가능성, 소송 필요성을 1차 판단합니다. 내용증명 발송, 협의 시도, 소 제기 중 어느 방식이 사건 흐름상 유리한지 결정합니다.

Step 7. 보전처분 검토

반환 대상 부동산이 처분되거나 명의가 다시 이전될 우려가 있는 경우, 부동산처분금지가처분 등 보전처분을 함께 검토합니다. 가액반환이 예상되는 경우에는 가압류를 통해 집행 가능성을 미리 확보합니다.

Step 8. 소송 전략 수립 및 진행

유류분 반환청구는 통상 민사소송으로 진행됩니다.
청구 금액 산정, 평가 시점 주장, 증거 구조화가 핵심이며, 부동산 감정을 어느 시점에 어떤 방식으로 진행할지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 상대방이 여러 명인 경우에는 각 수증자별 반환 비율을 정리해 청구 구조를 설계합니다.

Step 9. 판결 이후 권리 확보

승소 후에도 지분 이전, 가액 지급, 강제집행 단계가 남습니다.
원물반환의 경우 소유권이전등기, 가액반환의 경우 금전 지급과 지연이자가 문제됩니다. 지급이 지연될 경우 부동산·예금·채권에 대한 강제집행 등 후속 법적 조치를 함께 설계합니다.

III. 주요 성공사례

아래 사례는 모두 법무법인 태림 하정림 대표변호사가 담당한 상속 분야 사건으로,
법무법인 태림 공식 홈페이지 사례 페이지에서 확인되는 사건입니다.

위 사례의 구체적인 사실관계와 결과는 각 사례 상세 페이지에서 확인 가능합니다.
개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

IV. 언론 보도·강연·대외활동

• 하정림 변호사, 강남구 웰다잉 특강 – 유언장 작성 방법 강의: 유언장의 효력 요건과 상속설계의 중요성을 일반 시민 대상으로 강의하였습니다. 자세히 보기

• 법무법인 태림 하정림 변호사, 충남 서천군 고문변호사 위촉: 공공기관 자문을 통해 행정·법률 분야의 신뢰성과 전문성을 인정받았습니다. 자세히 보기

V. FAQ

Q. 생전에 증여된 부동산도 유류분 계산에 포함되나요?

A. 네, 원칙적으로 포함될 수 있습니다.

피상속인이 사망 당시 가진 재산뿐 아니라 생전에 증여한 재산도 유류분 산정 기초재산에 더해집니다. 특히 상속인에게 증여한 재산은 특별수익에 해당하는 경우 시점에 관계없이 포함되는 경우가 많습니다.

Q. 10년 전 증여도 유류분 계산에 들어가나요?

A. 들어갈 수 있습니다.

상속인에 대한 증여가 특별수익에 해당한다면 기간 제한 없이 기초재산에 포함될 수 있습니다. 단, 상속인이 아닌 제3자에 대한 증여는 사망 1년 이내 증여만 원칙적으로 포함되며, 손해를 알면서 한 증여는 그보다 이전 것도 포함될 수 있습니다.

Q. 부동산 가격은 언제를 기준으로 평가하나요?

A. 증여 시점이 아니라 상속개시 당시 시가를 기준으로 평가하는 것이 일반적입니다.

증여 당시 5억 원이던 부동산이 사망 시점에 15억 원이 되었다면, 유류분 산정 시에는 사망 시점 가액을 기준으로 계산하게 됩니다.

Q. 특별수익은 무엇인가요?

A. 상속인이 피상속인으로부터 생전에 받은 증여나 유증 중 “상속분을 미리 받은 것”으로 평가되는 재산입니다.

학자금, 결혼 자금처럼 통상적인 부양 수준을 넘는 재산 이전이 있다면 특별수익으로 평가될 수 있습니다.

Q. 유류분 반환청구는 언제까지 할 수 있나요?

A. 단기와 장기 두 가지 기간 제한이 있습니다.

민법 제1117조에 따라, 유류분 권리자가 상속개시와 반환해야 할 증여 또는 유증이 있었음을 안 때부터 1년, 상속이 개시된 때부터 10년이 지나면 청구권이 소멸합니다.

Q. 증여계약서가 없으면 청구가 어려운가요?

A. 그렇지 않습니다.

등기부, 계좌이체 내역, 부동산 거래자료, 세무자료 등 다양한 간접자료를 통해 증여 사실과 시점을 입증할 수 있습니다.

Q. 부모님이 손주에게 직접 증여한 경우도 문제 삼을 수 있나요?

A. 사안에 따라 가능합니다.

손주는 원칙적으로 상속인이 아니므로 제3자 증여 기준이 적용됩니다. 다만 사망 1년 이내 증여이거나, 손해를 알면서 한 증여라면 기초재산에 포함될 수 있습니다.

Q. 형제자매도 유류분을 청구할 수 있나요?

A. 현재는 청구할 수 없습니다.

2024년 헌법재판소가 형제자매의 유류분권을 정한 민법 제1112조 제4호에 대해 위헌 결정을 선고한 이후, 형제자매는 유류분 권리자에서 제외되었습니다.
현재 유류분 권리자는 배우자, 직계비속, 직계존속에 한정됩니다.

Q. 반환은 부동산 자체로 받나요, 돈으로 받나요?

A. 원물반환이 원칙이나, 사정에 따라 가액반환으로 정해질 수 있습니다.

이미 처분된 경우, 공유관계가 복잡한 경우, 당사자가 가액 지급에 합의한 경우 등에서는 금전으로 반환되는 형태가 많습니다.

Q. 상담은 어떻게 진행되나요?

A. 전화 1522-7005, 카카오 채팅, 상담신청 자세히 보기를 통해 가능합니다.

상속재산 구성, 생전 증여 내역, 가족관계, 시점 정보를 정리해 두시면 상담이 더 빠르게 진행됩니다.

VI. 변호사 프로필

VII. 학력·경력

학력

• 2007 부산동여자고등학교 졸업

• 2013 서울대학교 법학과 차석졸업

약력 및 자격

• 2012 제54회 사법시험 합격

• 2015 제44기 사법연수원 수료

• 2013 제55회 사법시험 출제검토위원

• 2014 제3회 변호사시험 출제검토위원

• 2014 서울남부지방검찰청 검사직무대리

• 2014 부산지방법원 조정위원

• 2015-2018 김앤장법률사무소 변호사

• 2019- 국회 A 의원실 법률자문위원

• 2020-2022 금융위원회 금융산업경쟁도평가위원

• 2021 한국에너지공단 신재생에너지센터 운영위원회

• 2022 대한변호사협회 ESG 경영 특별위원회 위원

• 2022 대한변협 벤처스타트업 법률지원 특별위원회

• 2023 충청남도 서천군 고문변호사 위촉

• 2023 한국풍력산업협회 자문위원

• 2023 규제자유특구위원회 위원

• 2024 대한민국 국회 기후위기 비상 자문위원회 위원

• 2023-현재 과천시의회 고문변호사

• 2023-현재 서천군 고문변호사

• 대한변호사협회 등록 상속 전문 변호사

• 대한변호사협회 등록 행정법 전문 변호사

• 2019-현재 법무법인 태림 대표변호사

서울대 법학과 차석졸업, 김앤장 출신, 대한변호사협회 등록 상속전문변호사로서 상속재산분할, 유류분 반환청구, 한정승인 등 분쟁 사건을 중심으로 자문과 소송을 수행하고 있습니다.

VIII. 찾아오시는 길

광고책임변호사 : 하정림 / 법무법인 태림 서울 주사무소
사업자등록번호 : 223-86-01305

본 내용은 법무법인 태림의 업무를 소개하는 광고이며, 개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.