증여 부동산 유류분, 평가 시점과 시가 산정 기준 정리 (2026)

Editor's Letter

증여받은 부동산이 유류분 산정 대상에 포함되는 순간, 가장 먼저 부딪히는 질문은 "언제 가격으로, 어떤 방법으로 평가하느냐"입니다. 같은 부동산이라도 증여 당시 가격을 쓰느냐, 상속개시 시 시가를 쓰느냐에 따라 반환액이 크게 달라집니다.

특히 서울·수원권 아파트나 토지처럼 가격 변동 폭이 컸던 자산은 평가 시점에 따라 반환액이 크게 달라질 수 있습니다. 감정평가를 언제 신청할지, 기준시가와 실거래가 중 어떤 자료로 다툴지, 이의가 있을 때 어떻게 대응할지에 따라 결과가 달라집니다.

무엇을 먼저 하느냐가 결과를 바꿉니다.

The Brief

증여 부동산의 유류분은 상속개시 당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 가격 변동이 있는 부동산은 감정평가를 통해 시가를 확정합니다. 증여 당시 가격이나 기준시가로 바로 계산하지 않습니다.

한눈에 정리

• 대한변호사협회 등록 상속전문변호사가 사건을 담당합니다

• 하정림 대표변호사 (상속·행정법 전문변호사)

• 서울대 법학과 졸업, 김앤장 출신

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목차

I. 증여 부동산 유류분 평가의 법적 기준 시점
II. 감정평가 절차와 다툼 실무 – 단계별 초기 대응
III. 주요 성공사례
IV. 언론 보도·강연·대외활동
V. FAQ
VI. 변호사 프로필
VII. 학력·경력
VIII. 찾아오시는 길

I. 증여 부동산 유류분 평가의 법적 기준 시점

증여받은 부동산의 유류분은 상속개시 시점의 시가를 기준으로 산정합니다. 증여 당시 가격이나 등기부상 매매가, 공시지가로 곧바로 계산하지 않습니다. 부동산은 시간이 지나며 가격이 크게 변동하기 때문에, 평가 시점을 어디에 두느냐에 따라 유류분 부족액이 달라집니다.

법률 근거 (조문 원문 및 해설 분리)

민법 제1113조(유류분의 산정)

① 유류분은 피상속인의 상속개시시에 있어서 가진 재산의 가액에 증여재산의 가액을 가산하고 채무의 전액을 공제하여 이를 산정한다.
② 조건부의 권리 또는 존속기간이 불확정한 권리는 가정법원이 선임한 감정인의 평가에 의하여 그 가격을 정한다.

해설: 유류분 산정의 기초재산은 "상속개시 시 재산 + 증여재산 – 채무"의 구조로 계산됩니다.

민법 제1114조(산입될 증여)

증여는 상속개시전의 1년간에 행한 것에 한하여 제1113조의 규정에 의하여 그 가액을 산정한다. 당사자 쌍방이 유류분권리자에 손해를 가할 것을 알고 증여를 한 때에는 1년전에 한 것도 같다.

해설: 제3자에 대한 증여는 원칙적으로 상속개시 전 1년 이내 이루어진 것만 산입되며, 쌍방이 유류분 침해를 알고 증여한 경우 1년 이전 증여도 산입됩니다.

민법 제1117조(소멸시효)

반환의 청구권은 유류분권리자가 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때로부터 1년내에 하지 아니하면 시효에 의하여 소멸한다. 상속이 개시한 때로부터 10년을 경과한 때도 같다.

해설: 유류분반환청구권은 안 날부터 1년, 상속개시 시부터 10년의 시효로 소멸합니다.

민법 제1118조(준용규정)

제1001조, 제1008조, 제1010조의 규정은 유류분에 이를 준용한다.

해설: 대법원은 공동상속인이 받은 특별수익(민법 제1008조)에 대해서는 민법 제1114조의 1년 요건 적용이 배제되어 기간 제한 없이 유류분 기초재산에 산입된다고 보고 있습니다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다17885 판결 등).

다만 2024년 4월 25일 헌법재판소는 피상속인을 장기간 부양하거나 특별히 기여한 상속인에 대한 증여까지 기간 제한 없이 무제한 산입하는 것에 대해 관련 규정의 위헌성을 지적한 결정을 내렸습니다. 따라서 기여·부양 요소가 강한 사안에서는 일률적 산입이 제한될 여지가 있으므로 개별 사안별 검토가 필요합니다.

평가 기준 표

쉽게 말하면

증여 당시 3억 원이던 아파트가 상속개시 시점에 10억 원이 되어 있다면, 유류분 계산에는 10억 원이 반영됩니다. 반대로 가격이 하락했다면 하락한 시가가 반영됩니다. 유류분권리자는 상속개시 시점 기준으로 자신의 몫이 얼마나 부족한지를 계산해 반환을 청구합니다.

실제 분쟁이 되는 경우

• 부친이 장남에게 서울 강남권 아파트를 증여한 뒤 수년이 지나 사망한 사안에서, 다른 자녀들이 상속개시 당시 시가로 유류분을 계산해 반환청구를 제기

• 모친이 특정 자녀에게 수원 지역 상가건물을 증여했는데, 수증자 측이 기준시가로 낮게 평가해야 한다고 주장한 사안

• 증여 후 수증자가 건물 리모델링·증축을 한 경우 개량 부분을 평가에서 제외할지 다투는 사안

• 증여 이후 토지 형질변경·용도지역 변경으로 가치가 급등한 사안에서 평가 방법론을 두고 감정 촉탁 신청

판례 및 실무 포인트

대법원은 유류분 산정의 기초가 되는 증여 재산의 가액을 상속개시 당시의 가격으로 평가한다는 입장(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다17885 판결 등)을 유지하고 있습니다. 금전 증여의 경우에는 물가상승률을 반영하여 상속개시 시점의 화폐가치로 환산하는 것이 실무입니다. 부동산은 현물 그대로의 상태를 기준으로 상속개시 당시 시가를 산정하되, 수증자가 자기 비용으로 투입한 개량·증축분은 별도로 취급됩니다.

대응 방법 표

회복 가능 범위

유류분권리자는 상속개시 당시의 시가로 산정된 유류분 부족액 한도에서 반환을 청구할 수 있습니다. 반환 방식은 원물반환이 원칙이나, 실무에서는 가액반환(현금 지급)으로 조정되는 사례가 많습니다. 특히 부동산이 이미 제3자에게 매각되었거나 공유 관계로 남기 어려운 경우, 감정평가액을 기준으로 한 금전 지급이 현실적입니다.

II. 감정평가 절차와 다툼 실무 – 단계별 초기 대응

Step 1. 상속재산 및 증여재산 범위 확정

피상속인 명의로 있었던 모든 재산과 생전에 이전된 부동산·주식·현금 내역을 정리합니다. 등기부등본, 부동산 거래신고 자료, 계좌 거래내역, 세무자료를 수집합니다.

Step 2. 증여 부동산의 이전 시점·경위 파악

언제, 어떤 원인으로 소유권이 이전되었는지 확인합니다. 매매를 가장한 실질 증여, 명의신탁, 부담부증여 여부를 분석합니다.

Step 3. 기초 시가 자료 수집

국토교통부 실거래가, KB부동산 시세, 유사물건 거래사례, 개별공시지가·공시가격, 지역 감정평가사 시세 자료를 확보합니다.

Step 4. 감정평가 신청 시점 판단

소 제기 전 사감정을 진행할지, 소송 중 법원 감정촉탁을 신청할지 전략적으로 결정합니다. 상대방이 낮은 평가를 주장할 가능성이 높다면 조기 감정이 유리합니다.

Step 5. 처분금지 조치 병행

증여 부동산이 매각·담보설정될 우려가 있다면 처분금지가처분을 병행합니다. 현물반환 가능성을 유지하기 위한 조치입니다.

Step 6. 감정 결과에 대한 이의·재감정

감정 결과가 시세와 현저히 차이 나거나, 대상 부동산의 특수성(맹지·법정지상권·공유지분)이 반영되지 않은 경우 감정보완·재감정을 신청합니다.

Step 7. 조정·판결 후 이행 확보

가액반환의 경우 판결 후 이행이 이루어지지 않으면 강제집행 절차로 넘어갑니다. 부동산 원물반환의 경우 소유권이전등기 및 임료 상당 부당이득 반환도 검토합니다.

III. 주요 성공사례

각 사례는 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 유리한 결과나 승소를 보장하지 않습니다. 아래는 법무법인 태림에서 처리한 실제 사건의 다룬 쟁점을 중심으로 정리한 내용입니다.

서술형 사례

의뢰인은 부친이 장남에게 서울 소재 아파트와 상가건물을 생전 증여한 사실을 뒤늦게 확인했습니다. 상대방은 증여 당시 가격 또는 공시가격으로 낮게 평가해야 한다고 주장했습니다.

법무법인 태림은 먼저 등기부등본과 실거래가 자료를 통해 증여 시점을 확정하고, 상속개시 시점 기준 감정평가 신청 전략을 수립했습니다. 상속개시 당시 시가와 증여 시점 가격 간의 차이가 쟁점이 되었고, 원물반환·가액반환 중 어느 방식이 의뢰인에게 실질적으로 유리한지 시뮬레이션한 뒤 조정 방향을 정리했습니다.

실제 법무법인 태림에서 처리한 사례를 일반화한 내용입니다. 개별 사건 결과는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

성공사례 표

IV. 언론 보도·강연·대외활동

• 하정림 변호사, 강남구 웰다잉 특강 – 유언장 작성 방법 강의 → 자세히 보기

• 법무법인 태림 하정림 변호사, 충남 서천군 고문변호사로 위촉

V. FAQ

Q. 증여 당시 가격으로 계산하나요?

A. 아닙니다. 유류분 산정 시 부동산은 상속개시 당시의 시가로 평가합니다.

증여 당시 가격이나 등기부상 매매가로 그대로 계산하지 않습니다. 부동산은 가격 변동 폭이 크기 때문에, 상속개시 시점의 시가를 감정평가 등으로 확정하는 것이 실무이며, 대법원 1996. 2. 9. 선고 95다17885 판결도 이와 같은 취지로 판시하고 있습니다.

Q. 기준시가와 시가 중 무엇을 쓰나요?

A. 실무상 감정평가를 통한 시가가 우선합니다.

개별공시지가·주택공시가격 같은 기준시가는 세무 목적의 참고자료이지, 유류분 산정을 위한 공정한 시가로 그대로 인정되지 않는 경우가 많습니다. 다툼이 있는 사안에서는 법원 감정촉탁이나 사감정을 통해 시가를 확정하는 것이 안전합니다.

Q. 감정평가 비용은 누가 부담하나요?

A. 소송에서는 신청인이 예납한 뒤, 최종 판결 시 소송비용 부담 원칙에 따라 정산됩니다.

일반적으로 승소한 당사자가 부담한 감정 비용은 상대방이 부담하도록 정해집니다. 사감정을 미리 진행한 경우 그 비용도 소송비용에 포함되도록 청구를 검토합니다.

Q. 가격이 오른 부동산은 어떻게 되나요?

A. 상승분이 유류분 산정에 반영됩니다.

상속개시 시점 시가가 기준이므로, 증여 이후 가격이 크게 오른 부동산은 오른 가격으로 계산됩니다. 다만 수증자가 자기 비용으로 리모델링·증축·형질변경을 한 부분은 별도로 다루어질 수 있습니다.

Q. 평가에 이의가 있으면 어떻게 대응하나요?

A. 감정보완, 재감정, 사감정 신청이 가능합니다.

감정 결과가 시세와 현저히 다르거나 대상 부동산의 특수성이 반영되지 않은 경우, 감정인에 대한 사실조회, 감정보완, 재감정을 신청할 수 있습니다. 소송 밖에서 확보한 사감정 자료를 증거로 제출해 감정 결과의 신빙성을 다투는 방식도 활용됩니다.

Q. 증여받은 뒤 수증자가 건물을 새로 지으면 어떻게 되나요?

A. 원칙적으로 증여 당시의 부동산 상태를 기준으로 평가합니다.

수증자가 자기 비용으로 건물을 신축·증축한 경우 그 개량 부분은 유류분 산정에서 제외되는 것이 원칙입니다. 다만 실제로는 개량 비용의 입증, 원상태 가치 산정 방법을 두고 다툼이 발생하므로 관련 지출 자료와 도급계약서 등을 보관해야 합니다.

Q. 공동상속인이 아닌 제3자가 받은 부동산도 포함되나요?

A. 원칙은 상속개시 전 1년 이내 증여만 포함되지만 예외가 있습니다.

민법 제1114조에 따라 제3자에 대한 증여는 원칙적으로 상속개시 전 1년 이내 이루어진 것만 산입되나, 당사자 쌍방이 유류분권리자에게 손해를 가할 것을 알고 증여한 경우에는 1년 이전 증여도 포함됩니다. 공동상속인이 받은 특별수익은 대법원 판례에 따라 원칙적으로 기간 제한 없이 산입됩니다.

Q. 유류분 청구는 언제까지 가능한가요?

A. 안 날부터 1년, 상속개시 시부터 10년입니다.

민법 제1117조에 따라 유류분권리자가 상속개시와 반환하여야 할 증여·유증을 안 때부터 1년내에 하지 않으면 시효로 소멸하며, 상속이 개시된 때로부터 10년이 경과한 때도 같습니다. 부동산 증여 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많으므로 안 시점을 명확히 정리하는 것이 중요합니다.

Q. 원물반환과 가액반환 중 무엇이 유리한가요?

A. 사안에 따라 다릅니다.

가격이 계속 오를 가능성이 있는 부동산이라면 원물 지분을 확보하는 것이 유리할 수 있고, 공유 관계 유지가 어렵거나 상대방과의 관계가 악화된 경우에는 가액반환이 현실적입니다. 태림에서는 사안별로 원물·가액 중 어느 방식이 실질 이익이 큰지 시뮬레이션한 뒤 조정 전략을 수립합니다.

Q. 상담 예약은 어떻게 하나요?

A. 전화, 카카오 채팅, 홈페이지 상담신청 중 편한 방법을 선택하시면 됩니다.

대표번호 1522-7005, 카카오 채팅, 상담신청 페이지로 접수하실 수 있으며, 서울·수원·인천·부천·고양·부산·대구·천안 사무소에서 상담이 가능합니다. 상담신청 자세히 보기

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VI. 변호사 프로필

VII. 학력·경력

학력

• 2007 부산동여자고등학교 졸업

• 2013 서울대학교 법학과 졸업

약력 및 자격

• 2012 제54회 사법시험 합격

• 2015 제44기 사법연수원 수료

• 2013 제55회 사법시험 출제검토위원

• 2014 제3회 변호사시험 출제검토위원

• 2014 서울남부지방검찰청 검사직무대리

• 2014 부산지방법원 조정위원

• 2015-2018 김앤장법률사무소 변호사

• 2019- 국회 A 의원실 법률자문위원

• 2020-2022 금융위원회 금융산업경쟁도평가위원

• 2021 한국에너지공단 신재생에너지센터 운영위원회

• 2022 대한변호사협회 ESG 경영 특별위원회 위원

• 2022 대한변협 벤처스타트업 법률지원 특별위원회

• 2023 충청남도 서천군 고문변호사 위촉

• 2023 한국풍력산업협회 자문위원

• 2023 규제자유특구위원회 위원

• 2024 대한민국 국회 기후위기 비상 자문위원회 위원

• 2023-현재 과천시의회 고문변호사

• 2023-현재 서천군 고문변호사

• 대한변호사협회 등록 상속 전문 변호사

• 대한변호사협회 등록 행정법 전문 변호사

• 2019-현재 법무법인 태림 대표변호사

VIII. 찾아오시는 길

광고책임변호사 : 하정림 / 법무법인 태림 서울 주사무소
사업자등록번호 : 223-86-01305

본 내용은 법무법인 태림의 업무를 소개하는 광고이며, 개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.