상속재산분할 부동산 평가, 언제 가격으로 나눠야 할까 (2026)

Editor's Letter

부모님이 남기신 부동산 한 채를 두고 형제 사이가 갈라지는 경우가 적지 않습니다.

누군가는 “돌아가셨을 때 시세로 나누자”고 하고, 다른 누군가는 “지금 시세대로 나누는 게 맞다”고 합니다. 똑같은 부동산인데 평가 시점이 언제냐에 따라 수억 원의 차이가 나기 때문입니다.

상속재산분할은 단순히 절반씩 나누는 절차가 아닙니다.
어떤 재산이 분할 대상인지, 어느 시점의 가격을 기준으로 할지, 누가 생전에 더 받았는지가 모두 얽혀 결과가 달라집니다.

특히 부동산이 포함된 사건은 평가 시점을 정확히 짚는 것이 출발점입니다.

무엇을 먼저 하느냐가 결과를 바꿉니다.

The Brief

상속재산분할 심판에서 부동산 평가 시점은 목적에 따라 두 시점으로 나뉩니다.

특별수익을 반영해 구체적 상속분을 계산할 때는 상속개시일(사망일) 가격을 기준으로 하고, 실제 재산을 나눌 때(재판으로 갈 경우 사실심 변론종결 시, 협의로 할 경우 협의 분할 당시)의 시가를 기준으로 정산합니다.

두 시점이 혼동되면 상속분 계산이 어긋나므로 초기에 분명히 구분해야 합니다.

한눈에 정리

• 부동산 평가 시점은 단일 기준이 아니라 이중 기준으로 운영됩니다

• 특별수익·구체적 상속분 산정 → 상속개시 당시 가액

• 대상분할 정산금 산정 → 분할 시(심판은 사실심 변론종결 시, 협의는 협의 분할 당시) 시가

• 시세가 크게 변동했다면 두 시점 모두 감정을 신청하는 것이 권장됩니다

• 대한변호사협회 등록 상속전문변호사 하정림 대표변호사가 직접 담당합니다

• 서울대 법학과 차석졸업, 김앤장 출신, 전국 상담 가능

• 상담 전화 1522-7005, 상담신청 바로가기

목차

• I. 상속재산분할에서 부동산 평가 시점을 다투는 핵심 쟁점

• II. 단계별 초기 대응

• III. 주요 성공사례

• IV. 언론 보도·강연·대외활동

• V. FAQ

• VI. 변호사 프로필

• VII. 학력·경력

• VIII. 찾아오시는 길

I. 상속재산분할에서 부동산 평가 시점을 다투는 핵심 쟁점

상속재산분할 심판에서 부동산 평가 시점은 재산의 가액을 어떤 목적으로 산정하느냐에 따라 달라집니다.

특별수익을 반영한 구체적 상속분을 계산할 때는 상속이 개시된 시점의 가액을, 한 사람에게 부동산을 주고 나머지에게 돈으로 정산하는 대상분할의 정산금 산정에서는 분할 시점의 시가를 기준으로 합니다.

법률 근거

• 민법 제1008조(특별수익자의 상속분): 공동상속인 중 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 받은 자가 있는 경우, 그 수증재산이 자기의 상속분에 달하지 못한 부분의 한도에서만 상속분이 있습니다. 구체적 상속분 산정과 상속개시일 기준 평가의 근본 조문입니다.

• 민법 제1008조의2(기여분): 공동상속인 중 상당한 기간 동거·간호 그 밖의 방법으로 피상속인을 특별히 부양하거나 피상속인의 재산 유지·증가에 특별히 기여한 자가 있을 때 기여분이 인정됩니다.

• 민법 제1013조 및 제269조(재판상 분할 준용): 공동상속인은 협의로 상속재산을 분할할 수 있고, 협의가 성립하지 않으면 제1013조 제2항이 준용하는 제269조에 따라 가정법원에 상속재산분할 심판을 청구할 수 있습니다.

• 대법원 1997. 3. 21.자 96스62 결정: 공동상속인 중 특별수익자가 있는 경우 구체적 상속분 산정을 위한 재산 평가 시점은 상속개시일이며, 대상분할 방식의 정산을 위한 평가 시점은 분할 시입니다. 판례 자세히 보기

평가 시점 판단 기준 표

쉽게 말하면

“누가 얼마를 받을지(상속분)는 돌아가셨을 때 가격으로 계산하고, 실제로 어떻게 나눌지(정산)는 나누는 시점의 가격으로 따진다”고 이해하면 됩니다.

같은 부동산이라도 두 가지 가격이 동시에 쓰이는 셈입니다.

실제 분쟁이 되는 경우

• 상속개시 후 수년이 지나 부동산 시세가 크게 오른 경우

• 재개발·재건축 이슈로 분할 시점에 가격이 급등한 경우

• 한 상속인이 부동산을 점유·관리해 와서 단독 소유를 원하는 경우

• 생전 증여받은 부동산이 있어 특별수익 평가가 필요한 경우

• 상속재산이 부동산 한 채뿐이어서 현물분할이 어려운 경우

• 임대 중인 상가·다가구로 임료(과실) 정산이 함께 문제되는 경우

대응 방법 표

회복 가능 범위

평가 시점을 정확히 다투면 상속개시 이후의 시세 변동을 상속분에 반영하거나, 반대로 변동을 차단해 안정적인 정산금을 확보할 수 있습니다.

한편 평가 시점을 놓치고 협의에 합의해 버리면 이후 시세가 올라도 추가 청구가 어려워질 수 있습니다.

II. 단계별 초기 대응

부동산이 포함된 상속재산분할은 평가 시점을 어떻게 잡느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.

태림은 다음 단계로 사건을 정리합니다.

Step 1. 상속재산 범위 확정

• 부동산, 예금, 보험, 주식, 임대차보증금, 채권을 전수 확인합니다.

• 명의신탁이 의심되는 재산, 누락된 재산, 사망 직전 인출 내역을 점검합니다.

Step 2. 특별수익 및 생전 증여 정리

• 누구에게, 언제, 어떤 부동산이 이전됐는지 등기 이력으로 확인합니다.

• 생전 증여 부동산은 상속개시일 기준 시가로 평가해 가상의 상속재산에 산입합니다.

Step 3. 기여분 및 부양 사실 검토

• 장기 간병, 생활비 부담, 재산 형성·유지에 대한 기여 자료를 수집합니다.

• 인정 가능한 자료와 다툼이 예상되는 자료를 구분합니다.

Step 4. 협의 가능성 및 분쟁 구조 분석

• 상속인별 이해관계를 정리해 협의분할, 조정분할, 심판분할 중 어떤 경로가 적합한지 1차 판단합니다.

• 부동산을 단독으로 가져갈 상속인이 있는지, 매각 후 분배가 현실적인지 검토합니다.

Step 5. 감정 신청 및 평가 시점 전략 수립

• 시세 변동이 큰 경우 상속개시일 기준 시가와 분할 시 기준 시가를 모두 감정 신청하는 방안을 검토합니다.

• 임대 중인 부동산은 임료(과실) 정산 경로(부당이득 별소 또는 전원 동의 시 심판 내 정산)를 함께 결정합니다.

• 상대방이 신청한 감정 결과의 적정성도 비교 분석합니다.

Step 6. 판결 이후 권리 확보

• 정산금 지급, 지분 이전등기, 부동산 인도까지 마무리합니다.

• 지급 지연 시 강제집행 등 후속 조치를 검토합니다.

III. 주요 성공사례

아래는 하정림 대표변호사가 직접 지휘·수행한 사건이며, 법무법인 태림 공식 성공사례 페이지에 게시된 실제 사건을 출처로 합니다.

대습상속인의 권리를 부인하며 특별수익과 기여분 주장을 동시에 제기한 시댁을 상대로, 하정림 대표변호사는 금융정보제공명령과 부동산 지적조회 등 전방위 증거 조사를 진행했습니다.
상대방의 기여분 주장은 법적 요건을 갖추지 못했음을 입증해 전부 기각시키고, 상대방이 생전에 받은 현금을 특별수익으로 인정받아 의뢰인은 당초 기대보다 더 많은 상속분을 확보했습니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

IV. 언론 보도·강연·대외활동

• 하정림 변호사가 강남구 웰다잉 특강에서 유언장 작성 방법을 강의하며 상속설계 단계에서의 사전 준비 필요성을 안내했습니다. 자세히 보기

• 하정림 변호사가 충남 서천군 고문변호사로 위촉되어 공공기관 자문 영역에서도 활동하고 있습니다. 자세히 보기

V. FAQ

Q. 상속재산분할에서 부동산은 언제 가격으로 평가하나요?

A. 목적에 따라 시점이 다릅니다. 누가 얼마를 받을지 구체적 상속분을 계산할 때는 상속이 개시된 날(사망일)의 시가를 기준으로 하고, 실제로 부동산을 누구에게 귀속시키고 나머지에게 정산할지 정할 때(대상분할)는 분할 시점의 시가를 기준으로 계산합니다.

심판으로 가는 경우 사실심 변론종결 시, 협의로 끝나는 경우 협의 분할 당시가 기준이 됩니다.

Q. 상속개시 후 부동산 시세가 많이 올랐다면 누구에게 유리한가요?

A. 부동산을 단독으로 가져가는 상속인은 분할 시점 시가가 정산금 기준이 되므로 상승분만큼 지급해야 할 정산금이 늘어납니다. 반대로 정산금을 받는 상속인은 시세 상승분을 반영한 금액을 청구할 수 있어 유리해질 수 있습니다.

Q. 감정 신청은 한 시점만 하면 되나요?

A. 시세 변동이 크지 않다면 한 시점만으로도 진행되지만, 특별수익이 있거나 가격이 크게 움직였다면 상속개시일 기준 시가와 분할 시 기준 시가를 모두 감정 신청하는 것이 바람직합니다.

Q. 생전에 증여받은 부동산도 분할 대상에 포함되나요?

A. 분할 대상 자체에 포함되지는 않지만 특별수익으로 평가되어 구체적 상속분 계산에 반영됩니다(민법 제1008조).
평가 시점은 상속개시일 기준 시가입니다.

Q. 특별수익과 기여분은 어떻게 다른가요?

A. 누군가 생전에 더 받았는지를 보는 것이 특별수익(제1008조)이고, 누군가 부양·재산 형성에 더 기여했는지를 보는 것이 기여분(제1008조의2)입니다.

두 가지 모두 법정상속분과 실제 상속분의 차이를 만드는 요소입니다.

Q. 협의분할이 안 되면 어떤 절차로 가나요?

A. 가정법원에 상속재산분할 심판을 청구합니다(민법 제1013조, 제269조 준용). 조정 절차로 합의가 이루어질 수도 있고, 그렇지 않으면 심판으로 진행됩니다.

부동산이 포함된 사건은 감정 절차가 함께 진행되는 경우가 많습니다.

Q. 상가처럼 임대 중인 부동산은 임료도 분할심판에서 나누나요?

A. 상속개시 후 발생한 임료는 원칙적으로 분할 대상 자체에 포함되지 않고 법정상속분에 따라 따로 정산해야 하는 민사상 채권(부당이득 반환 등)입니다.

다만 공동상속인 전원이 동의하는 경우에는 상속재산분할 심판 안에서 함께 정산할 수 있습니다.

Q. 형제 중 한 명이 부동산 명의를 다 가지고 있는데 어떻게 하나요?

A. 명의가 한 사람으로 되어 있더라도 실제로 피상속인의 자금으로 취득한 것이라면 상속재산으로 평가될 수 있습니다.

자금 출처와 관리 내역을 사실조회로 확인하는 절차가 먼저 필요합니다.

Q. 사건 처리 기간은 어느 정도인가요?

A. 사안 복잡도, 감정 신청 여부, 조정 진행 정도에 따라 다르며, 상속재산분할 심판은 평균적으로 1년 이상 소요되는 경우가 많습니다.

Q. 상담 예약 방법은 어떻게 되나요?

A. 전화 1522-7005, 카카오 채팅, 상담신청 페이지에서 예약 가능하며, 전국 상담이 가능합니다.

VI. 변호사 프로필

VII. 학력·경력

학력

• 2007 부산동여자고등학교 졸업

• 2013 서울대학교 법학과 차석졸업

약력 및 자격

• 2012 제54회 사법시험 합격

• 2013 제55회 사법시험 출제검토위원

• 2014 제3회 변호사시험 출제검토위원

• 2014 서울남부지방검찰청 검사직무대리

• 2014 부산지방법원 조정위원

• 2015 제44기 사법연수원 수료

• 2015-2018 김앤장법률사무소 변호사

• 2019- 국회 A 의원실 법률자문위원

• 2020-2022 금융위원회 금융산업경쟁도평가위원

• 2021 한국에너지공단 신재생에너지센터 운영위원회

• 2022 대한변호사협회 ESG 경영 특별위원회 위원

• 2022 대한변협 벤처스타트업 법률지원 특별위원회

• 2023 충청남도 서천군 고문변호사 위촉

• 2023 한국풍력산업협회 자문위원

• 2023 규제자유특구위원회 위원

• 2024 대한민국 국회 기후위기 비상 자문위원회 위원

• 2023-현재 과천시의회 고문변호사

• 2023-현재 서천군 고문변호사

• 대한변호사협회 등록 상속 전문 변호사

• 대한변호사협회 등록 행정법 전문 변호사

• 2019-현재 법무법인 태림 대표변호사

서울대 법학과 차석졸업, 김앤장 출신, 대한변협 등록 상속전문변호사로서 상속재산분할 분쟁 전반을 직접 수행하고 있습니다.

VIII. 찾아오시는 길

전국 사무소 안내

광고책임변호사 : 하정림 / 법무법인 태림 서울 주사무소
사업자등록번호 : 223-86-01305

본 내용은 법무법인 태림의 업무를 소개하는 광고이며, 개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.