부모님의 해외 부동산·계좌, 국내 상속인이 상속받는 절차와 세금 (2026)

Editor's Letter

해외에 부동산이나 계좌를 두고 돌아가신 부모님의 재산을 상속받으려면, 어느 나라 법으로 상속인을 정하는지, 어느 나라에서 명의를 바꾸는지, 세금은 어디에 어떻게 내는지가 모두 얽혀 있습니다. 현지 절차와 국내 상속세 신고 기한을 함께 관리하지 못해 가산세나 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

이 글은 미국·중국·일본 등 해외에 재산이 있는 상태에서 한국에 거주하는 상속인이 어떤 순서로 움직여야 하는지, 준거법·공증·상속세 신고를 어떻게 설계해야 하는지 실무 관점에서 정리합니다.

무엇을 먼저 하느냐가 결과를 바꿉니다.

The Brief

해외 부동산 상속은 "상속인·상속분을 정하는 법(준거법)"과 "현지에서 명의를 넘기는 절차", "한국에서 내는 상속세"를 분리해서 봐야 합니다.

피상속인이 한국 국적자라면 상속인·상속분·유류분은 원칙적으로 한국 민법으로 판단되지만, 부동산 명의이전 자체는 그 부동산이 있는 나라의 법과 절차에 따라 진행됩니다. 거주자인 상속인은 전 세계 상속재산에 대해 한국에서 상속세 신고 의무를 집니다.

한눈에 정리

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• 하정림 대표변호사 (상속 / 행정법 전문 등록)

• 서울대학교 법학과 졸업, 김앤장 출신

• 전국 상담 가능 (미국·중국·일본 소재 재산 대응 경험)

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목차

I. 해외 부동산 상속의 준거법 구조와 핵심 쟁점
II. 단계별 초기 대응 (해외 재산·계좌·상속세)
III. 주요 성공사례
IV. FAQ
V. 변호사 프로필
VI. 학력·경력
VII. 찾아오시는 길

I. 해외 부동산 상속의 준거법 구조와 핵심 쟁점

해외 부동산 상속에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 "상속인·상속분을 정하는 법"과 "부동산 명의이전에 적용되는 법"이 다를 수 있다는 점입니다. 두 축을 분리해서 접근해야 절차와 세금이 꼬이지 않습니다.

법률 근거

• 국제사법 제77조(상속): 상속은 사망 당시 피상속인의 본국법에 따릅니다. 피상속인이 유언에 적용되는 방식에 의하여 일상거소지법 또는 부동산 소재지법 등을 명시적으로 지정한 경우에는 그 법에 따를 수 있습니다.

• 민법 제1000조(상속의 순위), 제1009조(법정상속분), 제1112조(유류분, 2024.4.25. 헌법재판소 결정으로 형제자매 유류분 조항은 효력 상실, 2024.9.20. 입법적 정비): 피상속인이 한국 국적자인 경우 상속인·상속분·유류분 판단의 기본 틀을 이룹니다. 유류분 권리자는 직계비속·배우자·직계존속으로 한정됩니다.

• 상속세 및 증여세법 제3조(상속세 과세대상), 제3조의2(상속세 납부의무): 거주자가 사망하거나 거주자가 상속받는 경우 국내외 모든 상속재산이 과세 대상이 됩니다.

• 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙), 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례): 해외 부동산도 시가 평가가 원칙이며, 국내 공시가격 등 보충적 평가 기준이 없는 경우 현지 감정평가액·매매사례가액이 중요하게 작동합니다.

• 상속세 및 증여세법 제67조 제1항·제4항: 상속세 신고 기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내가 원칙이며, 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월 이내입니다.

• 상속세 및 증여세법 제29조: 외국에 있는 상속재산에 대해 외국 법령에 따라 상속세를 납부한 경우, 일정 한도 내에서 외국납부세액공제가 가능합니다.

판단 기준 표

쉽게 말하면

"누가 얼마씩 받을지"는 돌아가신 분의 국적을 따라 한국 민법으로 보는 경우가 많습니다. 다만 미국 일부 주처럼 "부동산은 그 땅이 있는 나라 법을 따른다"는 규정을 둔 경우, 한국 법이 아닌 현지법으로 상속분이 다시 계산될 수 있습니다. "그 부동산 명의를 실제로 어떻게 넘기는지"는 그 집이 있는 나라의 법원·공증·등기 절차를 따라야 합니다. 세금은 또 별개로, 한국에 사는 상속인이라면 해외 재산까지 포함해서 한국 세무서에 상속세 신고를 해야 합니다.

실제 분쟁이 되는 경우

• 피상속인이 한국 국적인데도 미국·중국 현지에서 "현지 법대로 균등 분할하자"는 요구가 나오는 경우

• 미국 소재 부동산을 프로베이트 없이 공동명의로 두고 방치하다가 유류분·상속재산분할 분쟁이 함께 터지는 경우

• 중국 소재 부동산의 계승공증 절차에서 한국 가족관계증명 서류의 공증·아포스티유(또는 영사확인) 흠결로 절차가 수개월 지연되는 경우

• 일본 소재 부동산의 상속등기를 미뤄 과거 상속인 사망이 겹치며 수년치 상속관계가 중첩되는 경우

• 해외 계좌·증권의 존재를 모르고 국내 상속세 신고를 마친 뒤, 금융정보 자동교환(CRS·FATCA)으로 뒤늦게 포착되어 가산세가 부과되는 경우

• 해외 부동산 평가를 공시가격처럼 보수적으로 신고했다가 현지 감정평가액과 큰 차이가 확인되어 과세관청과 분쟁이 생기는 경우

실무 포인트

실무상 피상속인이 한국 국적을 유지한 채 미국·중국·일본에 부동산을 둔 사안에서는, 상속인·상속분은 한국 민법에 따라 확정하고, 그 결과를 반영한 상속재산분할협의서를 작성한 뒤 이를 번역·공증·아포스티유(또는 영사확인) 처리하여 현지 명의이전 절차에 사용하는 흐름이 일반적입니다. 다만 부동산 소재지국의 국제사법이 "부동산 상속은 소재지법에 따른다"는 입장을 취하는 경우 반정 여부를 함께 검토해야 하므로, 현지 변호사·공증인과의 서류 호환성과 함께 준거법 재판단 가능성을 미리 설계해 두어야 반복 보정과 분쟁을 줄일 수 있습니다.

대응 방법 표

회복 가능 범위

해외 부동산·계좌의 상속분을 확보하고, 다른 상속인에게 집중된 생전 증여가 있다면 민법상 유류분반환청구로 보완할 수 있습니다. 다만 유류분은 재산 평가 기준 시점과 청구 기간이 엄격하게 적용되고, 2024년 헌법재판소 결정에 따라 형제자매는 유류분 권리자에서 제외되므로, 권리자 범위와 해외 재산 평가를 함께 조기에 설계해야 합니다.

II. 단계별 초기 대응 (해외 재산·계좌·상속세)

Step 1. 상속재산 범위 확정

국내외 부동산·금융계좌·증권·보험·사업지분을 모두 목록화합니다. 피상속인의 여권·출입국 기록, 해외 송금 내역, 해외 신용카드 명세 등을 통해 숨겨진 해외 계좌 단서를 확보합니다.

Step 2. 특별수익 및 생전 증여 정리

생전에 특정 상속인에게 해외 부동산 지분이나 자금이 이전된 적이 있는지, 그 시점과 금액을 정리합니다. 유류분 산정에서 매우 중요한 자료가 됩니다.

Step 3. 준거법·반정·현지 절차 매핑

피상속인의 국적과 재산 소재국을 기준으로, 상속인·상속분은 어느 법(한국 민법 원칙), 부동산 소재지국의 국제사법상 반정 여부, 명의이전은 어느 절차(미국 프로베이트, 중국 계승공증, 일본 상속등기)로 처리할지 지도(map)를 그립니다.

Step 4. 해외 부동산 평가 및 상속재산분할 협의 설계

한국 민법상 상속분을 기본으로, 해외 부동산을 어떻게 나눌지(공유, 특정 상속인 단독취득 후 정산, 매각 후 대금분할)를 정합니다. 해외 부동산은 국내 공시가격 같은 공적 기준이 없으므로 현지 감정평가·매매사례가액 등 시가 산정 자료를 함께 준비합니다. 분할 결과를 반영한 협의서를 한국어·현지어로 작성하고 공증·아포스티유를 준비합니다.

Step 5. 상속세 신고와 외국납부세액공제

상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월) 이내에 한국 상속세 신고를 완료합니다. 현지에서 상속세·유산세를 납부한 경우 외국납부세액공제를 설계해 이중과세를 조정합니다.

Step 6. 소송·심판 대응

협의가 되지 않거나 유류분 침해가 명확한 경우 상속재산분할심판, 유류분반환청구, 상속회복청구 등으로 전환합니다. 해외 재산 평가(감정)·현지 등기부·세금 자료가 핵심 입증자료가 됩니다.

III. 주요 성공사례

아래 사례는 법무법인 태림이 실제 처리한 상속 사건 중, 해외 재산·숨겨진 재산·상속재산분할·유류분 쟁점이 중첩된 유형과 가까운 사례를 선정한 것입니다.
각 사례의 세부 쟁점과 결과는 상세 페이지에서 확인하실 수 있습니다.

서술형 사례

피상속인이 생전에 해외 체류 기간이 길어 해외 금융계좌와 부동산을 보유하고 있던 사안에서, 한국에 거주하는 자녀들 사이에 "해외 재산은 현지에서 알아서 처리하자"는 식의 느슨한 합의만 있었던 경우가 있었습니다.

수년이 지난 후 특정 상속인이 현지 부동산을 단독 명의로 이전하고 매각한 사실이 뒤늦게 드러나자, 나머지 상속인들이 상속재산분할과 유류분을 함께 다투게 되었습니다.

태림은 해외 등기부와 송금 내역, 현지 세무자료를 체계적으로 확보해 상속재산 범위를 재구성하고, 국내 민법상 유류분 및 상속분을 기준으로 분쟁을 정리하는 전략을 취했습니다.

실제 법무법인 태림에서 처리한 사례를 일반화한 내용입니다. 사건마다 쟁점과 결과는 달라질 수 있습니다.

성공사례 표

IV. FAQ

Q. 해외 재산도 한국 상속세 대상인가요?

A. 네. 상속인이 한국 거주자라면 해외에 있는 부동산·계좌·증권까지 포함해 한국에서 상속세 신고를 해야 합니다. 상속세 및 증여세법 제3조·제3조의2에 따라 거주자가 사망하거나 거주자가 상속받는 경우에는 국내외 모든 상속재산이 과세 대상이 됩니다. 피상속인이 비거주자인 경우에도 국내 소재 재산은 한국 과세 대상이 될 수 있습니다. 현지에서 납부한 상속세·유산세가 있다면 외국납부세액공제로 조정하는 설계가 필요합니다.

Q. 어느 나라 법이 적용되나요?

A. 상속인·상속분은 돌아가신 분의 본국법이 원칙이고, 부동산 명의이전은 그 부동산이 있는 나라 법을 따릅니다. 국제사법 제77조에 따라 피상속인이 한국 국적자라면 상속인의 범위, 법정상속분, 유류분 등은 한국 민법에 따라 판단하는 것이 원칙입니다. 다만 미국 일부 주처럼 "부동산 상속은 소재지법에 따른다"는 국제사법 원칙을 둔 국가에서는 반정이 발생해 현지법으로 상속분이 다시 계산될 수 있으므로, "준거법"과 "반정 여부"와 "현지 절차"를 함께 설계해야 합니다.

Q. 현지 절차가 필요한가요?

A. 네. 한국에서 협의서를 아무리 잘 작성해도, 현지 등기·공증 절차를 거쳐야 명의가 넘어옵니다. 미국은 주(州)에 따라 프로베이트 절차가, 중국은 공증처의 계승공증이, 일본은 법무국의 상속등기 절차가 요구됩니다. 각 절차마다 요구되는 한국 측 서류(기본증명서·가족관계증명서·상속재산분할협의서 등)의 번역·공증·아포스티유 또는 영사확인 요건이 다릅니다.

Q. 공증은 어떻게 하나요?

A. 한국에서 작성한 서류를 번역·공증한 뒤, 아포스티유 또는 영사확인을 받아 현지에 제출하는 흐름이 일반적입니다. 아포스티유 협약 가입국(미국·일본 등)은 외교부 아포스티유로, 비가입국(중국 등)은 외교부 확인 후 현지 영사확인(또는 중국 측 확인) 절차를 거칩니다. 서류별로 유효기간이 짧은 경우가 있어 발급 시점 관리가 중요합니다.

Q. 이중 과세는 어떻게 조정되나요?

A. 외국에서 상속세를 낸 부분은 한국 상속세에서 외국납부세액공제를 받을 수 있도록 설계하면 이중과세를 상당 부분 조정할 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제29조에 따라 공제 한도와 입증 서류(현지 신고서, 납부 영수증, 현지 세무당국 확인서 등)가 중요하므로, 현지 세금 납부 전에 한국 상속세 신고 전략을 함께 설계하는 것이 바람직합니다. 공제 요건을 맞추지 못하면 사실상 같은 재산에 두 번 과세되는 결과가 될 수 있습니다.

Q. 해외 부동산 평가는 어떻게 하나요?

A. 해외 부동산은 국내처럼 공시지가 체계가 없으므로, 현지 감정평가액이나 매매사례가액 등 시가 자료가 핵심입니다. 상속세 및 증여세법 제60조·제66조에 따라 상속재산은 시가 평가가 원칙이고, 시가 산정이 어려운 경우 보충적 평가방법이 적용됩니다. 해외 부동산은 공신력 있는 감정서, 현지 세무당국의 평가자료, 유사 매매사례 자료 등을 확보해야 신고가액의 설명력이 올라가고 과세관청 분쟁 위험이 낮아집니다.

Q. 상속인 중 일부가 해외에 거주합니다. 협의가 가능한가요?

A. 가능합니다. 전자 서명·화상 공증·현지 영사관 공증 등을 조합하면 전원 방문 없이도 협의서를 완성할 수 있습니다. 다만 현지 공증 양식과 한국·현지 등기 요건에 모두 부합해야 하므로, 서식·서명 방식·인증 절차를 처음부터 통일해서 설계해야 재작성 비용을 줄일 수 있습니다.

Q. 해외 계좌가 있는지 정확히 모릅니다. 어떻게 확인하나요?

A. 피상속인의 여권 출입국 기록, 해외 송금 내역, 해외 카드 사용 내역, 세무 자료 등을 단서로 역추적합니다. 금융정보 자동교환(CRS·FATCA) 체계로 해외 계좌가 사후에 포착되는 경우가 늘고 있어, 신고 누락은 가산세 위험으로 이어집니다. 알고 있는 범위라도 성실하게 신고하고, 추후 확인되는 재산은 수정신고로 보완하는 전략이 안전합니다.

Q. 상속세 신고 기한은 언제까지인가요?

A. 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내가 원칙이며, 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월 이내입니다. 상속세 및 증여세법 제67조 제1항·제4항이 근거이며, "외국에 주소를 둔 경우"는 주민등록만이 아니라 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단됩니다. 해외 재산이 있는 경우 현지 평가·환산·서류 확보에 시간이 걸리므로, 상속개시 직후부터 신고 기한을 역산해 일정과 자료 확보 계획을 세우는 것이 좋습니다.

Q. 상담 예약은 어떻게 하나요?

A. 전화 1522-7005, 카카오 채팅, 홈페이지 상담신청 중 편한 방법으로 예약하실 수 있습니다. 해외 재산 관련 상담은 피상속인의 국적, 재산 소재국, 상속인의 거주 상태, 현재까지 진행된 현지·국내 절차 등 기본 정보를 미리 정리해 두시면 1회 상담에서 방향을 잡는 데 큰 도움이 됩니다. 상담신청 자세히 보기

V. 변호사 프로필

VI. 학력·경력

학력

• 2007 부산동여자고등학교 졸업

• 2013 서울대학교 법학과 차석졸업

약력 및 자격

• 2012 제54회 사법시험 합격

• 2015 제44기 사법연수원 수료

• 2013 제55회 사법시험 출제검토위원

• 2014 제3회 변호사시험 출제검토위원

• 2014 서울남부지방검찰청 검사직무대리

• 2014 부산지방법원 조정위원

• 2015-2018 김앤장법률사무소 변호사

• 2019- 국회 A 의원실 법률자문위원

• 2020-2022 금융위원회 금융산업경쟁도평가위원

• 2021 한국에너지공단 신재생에너지센터 운영위원회

• 2022 대한변호사협회 ESG 경영 특별위원회 위원

• 2022 대한변협 벤처스타트업 법률지원 특별위원회

• 2023 충청남도 서천군 고문변호사 위촉

• 2023 한국풍력산업협회 자문위원

• 2023 규제자유특구위원회 위원

• 2024 대한민국 국회 기후위기 비상 자문위원회 위원

• 2023-현재 과천시의회 고문변호사

• 2023-현재 서천군 고문변호사

• 대한변호사협회 등록 상속 전문변호사

• 대한변호사협회 등록 행정법 전문변호사

• 2019-현재 법무법인 태림 대표변호사

주요 업무 사례

• 삼성물산-제일모직 합병 관련 가처분 소송, 합병무효소송, 주식매수청구의 소송 등 제반 소송대리

• 롯데그룹 경영권 분쟁 자문/대관 대응

• 현대차그룹 지배구조 개편 자문 및 검토

• KB국민은행의 현대증권 인수 자문

• 우리은행 금융지주회사 전환 자문

• 두산건설의 사업부문 분할 및 영업양수도 자문

• H그룹 지배구조 개편 관련 대응

• S그룹 적대적 주주(2대 주주) 대응 관련 지배구조 개편 자문

• H사 경영권 인수방안 자문 및 실무

• S그룹 지주회사 규제 위반 관련 검토 및 자문

• 국내 M그룹 경영권 승계 관련 설계 및 자문

• 포스코 그룹 내 자회사 간 합병

• K 의원실 전기사업법 개정안 발의 법률검토 및 자문

• SK그룹 에너지 솔루션 플랫폼 관련 법률자문

• 저탄소녹색성장기본법, 공유수면법, 습지보전법 등 관련 법률자문 제공

• 국내 가상발전소(VPP) 관련 제반 법률자문

• 국내 풍력발전회사 발전기 운용조건 및 수익정산 관련 법률검토 및 자문

• 국내 태양광설비 설치 관련 인허가 관련 제반 분쟁 이슈 법률자문 및 검토

• 산업통상자원부/한국전력 스마트미터링 실행방안 등 관련 법률자문

• 제물포터널, 대곡소사, 서부간선 등 국내 SOC 프로젝트 파이낸싱(PF) 다수

• 페퍼저축은행의 예금보험공사에 대한 지급청구소송

• 외국계 유력 금융회사 내부자정보 유출 관련 내부조사

• 국내 유력 금융회사의 내부자정보 이슈 등 분쟁 대비 검토

• 금융위 상대 조사감리결과조치 통보처분등취소소송

• 글로벌 항공사 여객운송 관련 부당공동행위 공정위 대응(무혐의처분)

• 국내 유력그룹 내 부당지원행위 공정위 대응

• 기재위 국내 유력 주류회사의 주세법 개정 관련 법률검토, 대관 대응

• 금융위 금융그룹통합감독 관련 개정법령 초안, 법률검토 및 대관 대응

• 법무부 상법 개정안 관련 개정법령 법률검토 및 대관 대응

• 다단계 금융사기 투자에서 지급된 수당(16억원) 반환소송 전부승소

VII. 찾아오시는 길

전국 사무소

상속분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 혼자 판단하기 어려운 상황이라면, 먼저 상담으로 방향을 확인해 보세요. 상담예약 자세히 보기

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