해외 부동산 상속, 미국 Probate와 상속재산분할 대응 방법

Editor's Letter

부모님 명의의 미국 부동산이 남겨졌다는 사실을 뒤늦게 알게 되면 무엇부터 해야 할지 막막해집니다. 한국에서 상속재산분할 협의를 시작해야 하는지, 미국 현지에서 별도의 절차를 밟아야 하는지 판단이 서지 않습니다.

해외 부동산이 포함된 상속은 준거법, 관할 법원, 세금 문제가 동시에 얽히기 때문에 국내 상속재산분할보다 절차가 훨씬 복잡합니다.

시간이 지날수록 자료 확보가 어려워지고, 미국 현지 세금 부담이 커지는 구조입니다.

무엇을 먼저 하느냐가 결과를 바꿉니다.

The Brief

해외 부동산이 포함된 상속은 한국의 상속재산분할 절차와 부동산 소재지 국가의 절차를 함께 검토해야 합니다.

한국인이 피상속인인 경우 상속 관계의 실체는 한국법(국제사법 제77조 제1항, 피상속인의 본국법)이 원칙이지만, 미국 부동산의 명의 이전은 해당 주(State)의 Probate 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

두 절차를 병행해서 설계하지 않으면 세금·기한·상속인 간 협의에서 불이익이 발생할 수 있습니다.

한눈에 정리

• 대한변호사협회 등록 상속전문변호사 직접 담당

• 하정림 대표변호사 (서울대 법학과 차석졸업, 김앤장 출신)

• 국제사법 제77조 준거법 판단 및 미국 Probate 병행 대응

• 재외국민·해외거주 상속인 원격 상담 가능

• 전국 7개 사무소, 상담 전화 1522-7005

• 카카오 채팅 및 온라인 상담신청 가능

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목차

I. 해외 부동산 상속에서 먼저 확인해야 할 기준
II. 단계별 초기 대응
III. 국제상속의 실무 쟁점
IV. 언론 보도·강연·대외활동
V. FAQ
VI. 변호사 프로필
VII. 학력·경력
VIII. 찾아오시는 길

I. 해외 부동산 상속에서 먼저 확인해야 할 기준

해외 부동산이 상속재산에 포함된 경우 가장 먼저 정리해야 하는 것은 어느 나라 법이 상속 관계 전반에 적용되는지, 그리고 부동산 명의 이전은 어느 나라 절차를 따라야 하는지입니다. 이 두 가지를 구분하지 않으면 절차가 중복되거나 누락됩니다.

법률 근거

• 국제사법 제77조 제1항 (법률 제18670호, 2022. 7. 5. 시행): "상속은 사망 당시 피상속인의 본국법에 따른다."

• 국제사법 제77조 제2항: 피상속인은 유언에 적용되는 방식으로 명시적으로 지정한 경우 지정 당시 피상속인의 일상거소지법(사망 시까지 그 국가에 일상거소를 유지한 경우에 한함) 또는 부동산에 관한 상속에 대해서는 그 부동산의 소재지법을 상속 준거법으로 지정할 수 있습니다.

• 국제사법 제33조 제1항: "동산 및 부동산에 관한 물권 또는 등기하여야 하는 권리는 그 동산·부동산의 소재지법에 따른다." — 부동산의 명의 이전 절차는 부동산이 소재한 국가의 법을 따릅니다.

출처: 법제처 국가법령정보센터 「국제사법」 (2022. 7. 5. 시행)

판단 기준 표

쉽게 말하면

"누구의 재산을 누구에게 얼마만큼 줄지"는 한국법으로 정하고, "미국에 있는 부동산 명의를 실제로 옮기는 일"은 미국 현지 절차로 처리한다고 이해하면 됩니다.

두 절차는 별개로 진행되지만 결과가 서로 맞물려야 합니다.

실제 분쟁이 되는 경우

• 피상속인이 한국인이지만 미국 영주권자 또는 시민권자인 경우

• 상속인 중 일부가 재외국민, 미국 시민권자인 경우

• 미국 부동산에 공동명의 또는 신탁(Trust) 구조가 걸려 있는 경우

• 유언장이 미국식으로 작성되어 한국법상 방식 요건을 다투는 경우

• 한국 부동산·예금과 미국 부동산을 어떻게 나눌지 상속인 간 협의가 되지 않는 경우

• 미국 현지 채무·모기지가 남아 있어 순 상속재산 계산이 어려운 경우

대응 방법 표

실무 포인트

미국 부동산은 소재지 주(State)에 따라 Probate 절차의 요건이 다릅니다.
캘리포니아, 뉴욕, 하와이, 워싱턴 등 한국인이 부동산을 보유한 대표 주(State)마다 소액 자산 간이 절차, 신탁 활용 여부가 달라 초기 검토 단계에서 소재지를 우선 확인해야 합니다.

한국에서의 상속재산분할 협의만 마쳤다고 미국 부동산 명의가 자동으로 이전되지 않는다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

II. 단계별 초기 대응

문제가 발생하면 속도가 가장 중요합니다.
태림은 국내 절차와 해외 절차를 동시에 설계해 시간·비용 손실을 최소화합니다.

Step 1. 상속재산 범위 확정

• 국내 부동산·예금·주식·보험과 함께 미국 부동산·계좌·연금 자료 확보

• 부동산 등기부(Deed), Title Report, 모기지 잔액, 재산세 납부 내역 정리

Step 2. 상속인 지위 및 준거법 정리

• 피상속인 국적, 유언 유무, 일상거소 확인

• 한국 상속법 적용 여부, 유언에 의한 준거법 지정 여부 검토

Step 3. 협의 가능성 및 분쟁 구조 분석

• 국내 거주 상속인과 해외 거주 상속인 간 이해관계 정리

• 협의분할, 조정, 상속재산분할심판 중 방향 판단

Step 4. 미국 현지 Probate 절차 병행 설계

• 부동산 소재 주(State) 법원 관할 확인

• 현지 로펌 협업으로 Probate 개시, 재산 목록 신고, 채권자 공고 진행

Step 5. 세금·신고 일정 관리

• 한국 상속세 신고 기한: 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내 (「상속세 및 증여세법」 제67조 제1항). 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월 (같은 조 제4항)

• 미국 연방 상속세: 피상속인이 미국 비거주 외국인인 경우 미국 소재 자산이 60,000달러를 초과하면 IRS Form 706-NA 신고 대상이며, 신고 기한은 사망일 후 9개월 이내입니다.

• 한미 조세조약에 따른 이중과세 조정: 한미 상속세 조약(1979)의 적용을 받는 경우 통합세액공제(Unified Credit)의 비례 적용 등을 통해 실제 납부세액이 크게 경감될 수 있어, 초기부터 조약 적용 여부를 검토합니다.

출처: 법제처 「상속세 및 증여세법」 제67조 / IRS Instructions for Form 706-NA

Step 6. 명의 이전 및 사후 정리

• 한국은 상속등기, 미국은 Probate 종결 후 소유권 이전(Deed of Distribution 등)

• 상속인 간 정산, 매각·보유 방향 결정

III. 국제상속의 실무 쟁점

※ 본 섹션은 해외 부동산이 포함된 상속의 일반적 법리·절차 안내이며, 특정 의뢰인의 사건 결과를 소개하는 성공사례가 아닙니다.

1. 준거법과 절차의 분리

상속 관계의 실체(상속인, 지분, 유류분)는 한국인이 피상속인이면 원칙적으로 한국법을 따릅니다(국제사법 제77조 제1항). 그러나 미국 부동산의 명의 이전은 부동산 소재지 주법의 Probate 절차를 반드시 거칩니다(국제사법 제33조 제1항, 소재지법 원칙).
두 절차가 병행되기 때문에 국내 상속재산분할 결과와 미국 현지 처리 결과가 일관되도록 초기부터 설계해야 합니다.

2. 유언장 방식의 유효성

미국에서 작성된 Will(유언장)이 한국법상 요건을 갖췄는지, 한국에서 작성된 유언장이 미국 Probate 법원에서 인정되는지는 별도 판단이 필요합니다.
방식이 인정되지 않으면 유언 자체의 효력이 다투어질 수 있습니다.

3. 재외국민·해외거주 상속인 대응 (아포스티유 활용)

미국은 아포스티유 협약(Hague Apostille Convention) 가입국이므로, 미국 거주 상속인은 협의분할서·위임장 서명 시 미국 현지에서 공증(Notary Public)을 받은 뒤 해당 주(State) 국무장관(Secretary of State)이 발급하는 아포스티유를 받아 한국에서 사용할 수 있습니다.
별도의 영사확인 절차는 불필요합니다. 화상 상담, 이메일 자료 공유 방식의 원격 진행이 가능하도록 초기부터 세팅합니다.

4. 세금 이슈

• 한국 상속세: 피상속인이 한국 거주자였다면 국내외 전 재산이 과세 대상입니다.

• 미국 연방 상속세(Estate Tax): 피상속인이 미국 비거주 외국인인 경우에도 미국 소재 부동산은 과세 대상이 될 수 있으며, 미국 소재 자산 6만 달러를 초과하면 신고 대상입니다.

• 한미 조세조약 활용: 조약이 적용되는 경우 통합세액공제의 비례 적용을 통해 실제 세부담이 크게 낮아질 수 있어, 조기 검토가 중요합니다.

• 한국에서는 외국납부세액공제를 활용해 이중과세를 조정할 수 있습니다.

5. 신탁(Trust)이 걸린 부동산

Revocable Living Trust(생전 취소가능신탁)에 편입된 부동산은 Probate를 회피할 수 있으나, 이는 부동산 등기부상 명의(Deed)가 피상속인 개인이 아니라 신탁의 수탁자(Trustee) 명의로 적법하게 이전되어 있었어야만 가능합니다.
신탁 서류만 작성하고 명의 이전이 되지 않은 경우에는 여전히 Probate 대상이 되므로, 신탁 설정 여부뿐 아니라 실제 명의 이전 완료 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 협의가 결렬된 경우

상속인 간 협의가 이루어지지 않으면 한국 가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있습니다. 이때 해외 부동산은 평가액으로 반영하여 국내 재산과 함께 종합적으로 분할하는 방식이 실무상 활용됩니다.

IV. 언론 보도·강연·대외활동

• 하정림 변호사, 강남구 웰다잉 특강 – 유언장 작성 방법 강의
  강남구와 협업하여 어르신 대상 유언장 작성 방법을 강연한 사례로, 유언과 상속설계의 중요성을 시민 대상으로 안내하였습니다. 자세히 보기

• 법무법인 태림 하정림 변호사, 충남 서천군 고문변호사 위촉
  지방자치단체 고문변호사로 위촉되어 공공영역의 법률 자문을 수행하고 있으며, 행정·자문 분야 경험은 복합 상속 이슈 대응의 기반이 됩니다. 자세히 보기

V. FAQ

Q. 미국 부동산이 있는데 한국에서만 상속재산분할 협의를 하면 되나요?

A. 아닙니다. 한국의 상속재산분할 협의만으로는 미국 부동산 명의가 이전되지 않습니다.

상속의 실체 관계는 한국법으로 정리하더라도, 미국 부동산의 명의 이전은 소재지 주(State) 법원의 Probate 절차를 별도로 거쳐야 합니다. 두 절차를 함께 설계해야 합니다.

Q. 피상속인이 한국인인데 왜 미국법이 함께 문제되나요?

A. 상속의 실체(누가 상속인이 되고 얼마를 상속하는지)는 국제사법 제77조 제1항에 따라 피상속인의 본국법인 한국법을 따릅니다. 다만 부동산의 물권 변동은 국제사법 제33조 제1항에 따라 부동산 소재지 국가의 법을 따르는 것이 원칙입니다.

Q. 상속인이 미국 시민권자여도 한국에서 상속받을 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 상속인의 국적과 상속인 자격은 별개의 문제입니다.

피상속인이 한국인이라면 한국법에 따라 상속인 지위가 인정됩니다. 다만 미국 거주 상속인의 서명 서류는 미국 현지에서 공증 후 아포스티유를 받는 방식으로 준비합니다.

Q. 미국 부동산에 신탁(Trust)이 걸려 있으면 어떻게 되나요?

A. 신탁의 종류와 실제 명의 상태에 따라 결과가 달라집니다.

Revocable Living Trust(생전 취소가능신탁)에 편입되어 부동산 등기부상 명의가 수탁자(Trustee)로 이전되어 있었던 경우에는 Probate를 거치지 않고 신탁 문서상 수익자에게 이전될 수 있습니다. 반면 신탁 문서만 있고 명의 이전이 되어 있지 않으면 여전히 Probate 대상이 됩니다.

Q. 미국 현지 변호사를 따로 선임해야 하나요?

A. 부동산 소재 주(State)의 자격 있는 변호사가 Probate 절차를 진행해야 합니다.

태림은 국내 상속재산분할 전략을 수립하고, 신뢰할 수 있는 현지 로펌과 협업 구조를 만들어 의뢰인이 두 나라를 오가며 별도로 대응하지 않도록 지원합니다.

Q. 한국 상속세와 미국 상속세를 이중으로 내야 하나요?

A. 조건에 따라 이중과세 조정이 가능합니다.

한국 상속세와 미국 상속세는 과세 대상과 신고 기한이 다르지만, 한미 상속세 조세조약과 외국납부세액공제 제도를 통해 실제 부담이 크게 경감되는 경우가 많습니다.
6만 달러 면세점 자체에 지나치게 놀랄 필요는 없으며, 조약 적용 여부와 통합세액공제 비례 적용을 초기부터 검토해야 합니다.

Q. 상속세 신고 기한은 언제까지인가요?

A. 한국 상속세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내가 원칙입니다(「상속세 및 증여세법」 제67조 제1항).

피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월로 연장됩니다(같은 법 제67조 제4항). 미국 연방 상속세는 사망일 후 9개월 이내 신고가 원칙이며, 연장 신청이 가능한 경우가 있습니다.

Q. 협의가 안 되면 미국 부동산도 한국 법원에서 분할할 수 있나요?

A. 국내 상속재산분할심판에서 해외 부동산을 평가액(가액)으로 반영하는 방식이 실무상 활용됩니다.

한국 법원이 미국 부동산 자체에 대한 소유권 이전을 강제하기는 어렵기 때문에, 평가액을 반영해 국내 재산으로 조정하거나 상속인 간 지분 정리로 해결하는 경우가 많습니다.

Q. 상담은 해외에서도 가능한가요?

A. 네, 화상·전화 상담이 가능합니다.

미국·캐나다·호주 등 해외 거주 상속인도 시차에 맞춰 원격 상담이 가능하며, 자료는 이메일·클라우드로 안전하게 공유합니다.

상담 신청은 자세히 보기 링크에서 가능합니다.

Q. 사건 처리 기간은 어느 정도인가요?

A. 사안에 따라 다릅니다.

국내 협의분할이 원만하면 수개월 내 정리도 가능하지만, 미국 Probate 절차는 주(State)와 사건 복잡도에 따라 6개월에서 1년 이상 소요되는 경우가 일반적입니다.

VI. 변호사 프로필

VII. 학력·경력

학력

• 2007 부산동여자고등학교 졸업

• 2013 서울대학교 법학과 차석졸업

약력 및 자격

• 2012 제54회 사법시험 합격

• 2015 제44기 사법연수원 수료

• 2013 제55회 사법시험 출제검토위원

• 2014 제3회 변호사시험 출제검토위원

• 2014 서울남부지방검찰청 검사직무대리

• 2014 부산지방법원 조정위원

• 2015-2018 김앤장법률사무소 변호사

• 2019- 국회 A 의원실 법률자문위원

• 2020-2022 금융위원회 금융산업경쟁도평가위원

• 2021 한국에너지공단 신재생에너지센터 운영위원회

• 2022 대한변호사협회 ESG 경영 특별위원회 위원

• 2022 대한변협 벤처스타트업 법률지원 특별위원회

• 2023 충청남도 서천군 고문변호사 위촉

• 2023 한국풍력산업협회 자문위원

• 2023 규제자유특구위원회 위원

• 2024 대한민국 국회 기후위기 비상 자문위원회 위원

• 2023-현재 과천시의회 고문변호사

• 2023-현재 서천군 고문변호사

• 대한변호사협회 등록 상속 전문 변호사

• 대한변호사협회 등록 행정법 전문 변호사

• 2019-현재 법무법인 태림 대표변호사

서울대 법학과 차석졸업, 김앤장 출신, 대한변협 등록 상속전문변호사로서 국내외 자산이 얽힌 복합 상속 사건에 대응합니다.

VIII. 찾아오시는 길

전국 사무소

광고책임변호사 : 하정림 / 법무법인 태림 서울 주사무소
사업자등록번호 : 223-86-01305

본 내용은 법무법인 태림의 업무를 소개하는 광고이며,
개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.