부모님 돈으로 사서 형 명의로 된 집, 상속재산에 포함될까요?

Editor's Letter

부모님이 자금을 대셨는데 등기 명의는 형제 중 한 명으로 되어 있는 부동산, 이 집을 두고 상속인끼리 다투는 상황은 서울 강남권에서 특히 자주 벌어집니다. 겉으로 드러난 등기부만 보면 해당 부동산은 명의자 개인의 것으로 보이지만, 실제 자금 흐름과 관리 정황을 따라가 보면 이야기가 달라집니다.

명의신탁 상속재산 문제는 단순히 "누구 명의냐"의 싸움이 아니라, "누구 돈으로 샀고 누가 실질적으로 관리했느냐"의 싸움입니다. 자금 출처 자료를 언제, 어떤 순서로 확보하느냐에 따라 상속인이 승계받는 권리의 성격과 회복 범위가 갈립니다.

무엇을 먼저 하느냐가 결과를 바꿉니다.

The Brief

부모님 자금으로 취득한 부동산이 자녀 등 제3자 명의로 등기되어 있다면, 명의신탁이 인정될 경우 그 부동산 자체 또는 매수자금 상당의 반환청구권이 부모님(피상속인)에게 남고, 상속인은 이를 승계받아 상속재산분할 대상으로 삼을 수 있습니다. 다만 계약 구조와 부동산 실명법 특례 적용 여부에 따라 회복 방식이 달라지므로, 자금 출처·관리 정황 자료를 먼저 확보하는 것이 핵심입니다.

한눈에 정리

• 대한변호사협회 등록 상속전문변호사 직접 담당

• 하정림 대표변호사

• 서울대 법학과 차석졸업, 김앤장 출신

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목차

I. 명의신탁 상속재산의 핵심 쟁점과 법적 기준
II. 단계별 초기 대응
III. 주요 성공사례
IV. 언론 보도·강연·대외활동
V. FAQ
VI. 변호사 프로필
VII. 학력·경력
VIII. 찾아오시는 길

I. 명의신탁 상속재산에서 먼저 확인해야 할 기준

부모님 자금으로 매수했지만 자녀 등 제3자 명의로 등기된 부동산은, 명의신탁 관계가 인정되면 부동산 소유권 자체 또는 매수자금 상당의 반환청구권이 실질적으로 피상속인에게 남게 됩니다.

상속인은 이 권리를 승계받아 상속재산분할 대상으로 삼을 수 있으며, 편입 여부와 회복 방식은 자금 출처, 매수 경위, 관리·수익 정황과 계약 구조를 종합적으로 살펴 판단합니다.

법률 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산 실명법) 제3조·제4조: 누구든지 부동산 물권을 명의신탁 약정에 따라 수탁자 명의로 등기해서는 안 되며, 명의신탁 약정과 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 원칙적으로 무효입니다. 무효로 평가되면 계약 구조에 따라 신탁자(부모님)에게 소유권 자체가 남거나, 수탁자를 상대로 한 부당이득반환청구권 등이 발생합니다.

• 부동산 실명법 제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례): 종중·배우자·종교단체 명의로 등기한 경우로서 조세포탈·강제집행 면탈·법령 회피 목적이 없는 때에는 무효 조항 등이 적용되지 않는 예외가 적용됩니다. 직계존비속(부모-자녀) 간 명의신탁은 이 특례 대상에 포함되지 않습니다.

• 민법 제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계): 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계합니다. 위 부동산 실명법에 따라 피상속인에게 남은 소유권 또는 청구권(부당이득반환청구권·소유권이전등기청구권 등)이 이 조항을 통해 상속인에게 승계되며, 이것이 상속재산분할의 대상이 됩니다.

판단 기준 표

쉽게 말하면

등기부에 형 이름이 적혀 있어도, 그 집을 살 돈이 부모님 계좌에서 나갔고 매수 후에도 부모님이 임대료를 받아 쓰고 재산세도 내셨다면, 실제로는 부모님이 사놓은 재산일 가능성이 큽니다. 이런 경우 부모님이 돌아가시면 그 집(또는 그 돈)을 되찾아 상속재산에 넣어 나눌 여지가 생깁니다. 다만 매매계약을 누구 이름으로 체결했는지, 매도인이 진짜 소유자가 누구인지 알고 있었는지에 따라 "집 자체를 되찾을 수 있는지, 돈만 돌려받을 수 있는지"가 달라집니다.

실제 분쟁이 되는 경우

• 부모님이 세대주였던 시절 자녀 명의로 아파트를 매수하고, 임대차 계약과 임대료 수취 모두 부모님이 직접 하신 경우

• 재혼 배우자 명의로 부동산을 매수해주고, 매달 생활비까지 부모님이 지원한 상태에서 부모님이 사망한 경우

• 자영업 부모님이 사업자금 관리 목적으로 자녀 명의 계좌·부동산을 활용해오다 사망 후 명의자가 소유권을 주장하는 경우

• 동업·상속세 회피 등을 이유로 여러 자녀 명의로 부동산을 분산 취득해둔 경우

실무 포인트

실무상 명의신탁을 주장하는 측(신탁자 측 상속인)이 자금 출처, 관리·수익 관계, 매수 경위 등 여러 정황을 종합적으로 입증해야 하는 부담을 지는 것으로 이해되고 있습니다. 단순히 "부모님 돈이었다"는 진술만으로는 부족하며, 계좌 이체 내역과 임대 관리 자료, 세금 납부 자료 등 객관적 문서가 함께 나와야 편입 판단이 가능합니다.

대응 방법 표

회복 가능 범위

명의신탁이 인정되는 경우, 회복 방식은 계약 구조에 따라 달라집니다.

• 3자간 등기명의신탁(매도인이 실소유자가 신탁자임을 아는 경우): 매도인·신탁자 사이의 매매계약은 유효하고 수탁자 명의 등기만 무효가 되므로, 신탁자(피상속인)는 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기의 말소 및 자신 명의로의 소유권이전등기를 구할 수 있는 구조가 됩니다. 상속인은 이 권리를 승계해 부동산 자체를 상속재산으로 확보할 여지가 있습니다.

• 계약명의신탁(매도인이 신탁 사실을 모르는 경우): 매도인·수탁자 사이의 매매계약과 등기는 유효로 다루어지고, 수탁자가 부동산을 취득한 대신 신탁자는 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환받을 채권을 갖게 됩니다. 상속인은 이 부당이득반환청구권을 승계받아 상속재산분할 대상으로 삼습니다.

또한 부동산 실명법상 명의신탁이 무효로 평가되면 과징금·형사처벌 문제와 세무상 처리(증여세·양도세)도 함께 검토해야 하므로, 청구 방향은 사건의 사실관계와 계약 구조에 맞춰 조정됩니다.

II. 단계별 초기 대응

Step 1. 상속재산 범위 확정

등기부등본, 부모님 계좌 거래내역, 자녀·배우자 명의 부동산 목록을 확보해 실질적 상속재산 범위를 그립니다.

Step 2. 특별수익 및 생전 증여 정리

명의신탁이 인정되지 않을 가능성에 대비해, 최소한 생전 증여(특별수익)로 다툴 수 있도록 자금 이동 시점을 정리합니다.

Step 3. 기여분 및 부양 사실 검토

누가 부모님을 부양했는지, 재산 형성·유지에 기여했는지 정리해 구체적 상속분 계산에 반영합니다.

Step 4. 협의 가능성 및 분쟁 구조 분석

명의자와의 협의 여지, 다른 상속인들의 이해관계, 사전 처분 우려 여부를 판단합니다.

Step 5. 소송 또는 심판 전략 수립

상속재산분할심판 외에 처분금지 가처분, 사실조회, 문서제출명령 등 자료 확보 절차를 병행합니다.

Step 6. 판결 이후 권리 확보

등기 이전, 임료 상당 부당이득 반환, 세무 처리(증여세·양도세) 정리를 진행합니다.

III. 주요 성공사례

부모님 자금이 들어간 부동산이 자녀나 재혼 배우자 명의로 되어 있어 상속에서 배제될 위기에 있었던 의뢰인이, 각 금융기관에 대한 사실조회로 자금 이동 내역을 확보하고 상대 명의 부동산이 실질적으로 부친 재산이었음을 소명한 결과, 조정 과정에서 상속 지분을 확보한 사례가 있습니다. 등기 명의만으로는 대응이 어려웠지만, 매수 자금과 임대 수익 흐름을 시간순으로 재구성한 것이 판단에 중요한 기초 자료로 작용했습니다.

실제 법무법인 태림에서 처리한 사례를 일반화한 내용입니다.

IV. 언론 보도·강연·대외활동

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V. FAQ

Q. 등기 명의와 실소유가 다르면 상속재산에 포함될 수 있나요?

A. 포함될 수 있습니다.

등기부상 명의자와 실제 자금을 낸 사람이 다르고 그 관계가 명의신탁으로 평가되는 경우, 피상속인에게는 부동산 소유권 자체 또는 매수자금 상당의 반환청구권이 남게 됩니다. 상속인은 이 권리를 승계받아 상속재산분할 대상으로 삼을 수 있으며, 회복 방식은 계약 구조와 개별 사실관계에 따라 달라집니다.

Q. 자금 출처는 어떻게 입증하나요?

A. 계좌 거래내역과 매수 절차 자료로 시계열을 재구성해야 합니다.

계약금·중도금·잔금이 누구 계좌에서 이체되었는지, 대출은 누구 명의였는지, 취득세·중개수수료를 누가 냈는지가 핵심입니다. 필요한 경우 금융기관 사실조회, 세무자료 조회, 부동산 중개인 진술 등을 함께 확보합니다.

Q. 부동산 실명법 위반은 문제없나요?

A. 명의신탁 자체가 원칙적으로 무효이므로 실명법 검토가 반드시 필요합니다.

부동산 실명법 제8조상 종중·배우자·종교단체 명의로 등기한 경우 조세포탈·강제집행 면탈·법령 회피 목적이 없다면 예외적으로 특례가 적용될 수 있으나, 그 외의 경우에는 원칙적으로 무효이며 목적성이 인정되면 과징금·형사처벌 문제도 발생할 수 있습니다. 직계존비속 간 명의신탁은 이 특례 대상에 해당하지 않으므로 청구 방향은 이 판단을 거쳐 결정해야 합니다.

Q. 명의신탁이 인정되면 상속재산 분할 대상이 되나요?

A. 계약 구조에 따라 부동산 자체를 되찾을지, 취득 자금을 반환받을지 갈립니다.

매도인이 신탁 사실을 알았던 3자간 등기명의신탁이라면 신탁자(피상속인) 명의로 소유권을 회복해 부동산 자체를 상속재산으로 확보할 여지가 있습니다. 반면 매도인이 신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁의 경우 부동산 자체는 수탁자에게 남고, 신탁자(그리고 상속인)는 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환받는 채권을 갖게 됩니다.

Q. 이미 명의자가 부동산을 팔았거나 담보를 잡혔다면 어떻게 해야 하나요?

A. 처분금지 가처분과 부당이득·손해배상 청구를 함께 검토합니다.

명의자가 제3자에게 매도해 등기가 넘어간 경우, 제3자가 선의라면 그 부동산 자체를 되찾기 어려울 수 있습니다. 이 때는 매매대금 상당의 부당이득 반환이나 손해배상으로 방향을 전환하며, 분쟁 초기에는 처분금지 가처분으로 자산 이탈을 막는 것이 중요합니다.

Q. 증여세 문제는 없나요?

A. 명의신탁 판단과 별개로 세무 리스크를 함께 검토해야 합니다.

과세관청은 부모 자금으로 자녀 명의 부동산을 취득한 사안을 증여로 추정할 수 있어, 명의신탁 주장과 증여세 부과가 동시에 문제 될 수 있습니다. 소송 방향에 따라 세무상 결과가 크게 달라지므로, 사건 초기부터 세무 검토가 함께 이루어져야 합니다.

Q. 명의자가 자기 돈으로 샀다고 주장하면 어떻게 되나요?

A. 명의자의 자력 부존재를 입증하는 것이 열쇠가 됩니다.

취득 당시 명의자의 나이, 소득, 재산, 대출 가능 여부를 종합해 스스로 취득할 자력이 없었다는 점을 소명하고, 실제 자금 출처가 피상속인이었다는 계좌 증거로 연결해야 합니다.

Q. 사건 처리 기간은 어느 정도 걸리나요?

A. 자금 흐름 조사에 시간이 걸리는 사건 유형입니다.

사실조회·문서제출명령·감정 등 자료 확보 절차가 병행되기 때문에, 협의로 마무리되는 경우와 심판·소송으로 진행되는 경우 사이에 기간 차이가 큽니다. 초기 상담에서 사실관계에 맞춰 예상 일정을 안내드립니다.

Q. 비용 산정 기준은 무엇인가요?

A. 사건 규모, 부동산 가액, 상대방 수와 절차 예상 강도를 종합해 산정합니다.

명의신탁 상속재산 사건은 자료 확보 비중이 크므로, 사실조회·감정 등의 부대 절차 예상치를 상담에서 함께 안내드립니다.

Q. 상담 예약은 어떻게 하나요?

A. 전화 1522-7005 또는 상담신청 페이지로 예약 가능합니다.

카카오 채팅 상담도 가능하며, 상담신청은 자세히 보기에서 진행하실 수 있습니다.

VI. 변호사 프로필

VII. 학력·경력

학력

• 2007 부산동여자고등학교 졸업

• 2013 서울대학교 법학과 차석졸업

약력 및 자격

• 2012 제54회 사법시험 합격

• 2015 제44기 사법연수원 수료

• 2013 제55회 사법시험 출제검토위원

• 2014 제3회 변호사시험 출제검토위원

• 2014 서울남부지방검찰청 검사직무대리

• 2014 부산지방법원 조정위원

• 2015-2018 김앤장법률사무소 변호사

• 2019- 국회 A 의원실 법률자문위원

• 2020-2022 금융위원회 금융산업경쟁도평가위원

• 2021 한국에너지공단 신재생에너지센터 운영위원회

• 2022 대한변호사협회 ESG 경영 특별위원회 위원

• 2022 대한변협 벤처스타트업 법률지원 특별위원회

• 2023 충청남도 서천군 고문변호사 위촉

• 2023 한국풍력산업협회 자문위원

• 2023 규제자유특구위원회 위원

• 2024 대한민국 국회 기후위기 비상 자문위원회 위원

• 2023-현재 과천시의회 고문변호사

• 2023-현재 서천군 고문변호사

• 대한변호사협회 등록 상속 전문 변호사

• 대한변호사협회 등록 행정법 전문 변호사

• 2019-현재 법무법인 태림 대표변호사

VIII. 찾아오시는 길

기본 연락 정보

전국 사무소

광고책임변호사 : 하정림 / 법무법인 태림 서울 주사무소
사업자등록번호 : 223-86-01305

본 내용은 법무법인 태림의 업무를 소개하는 광고이며, 개별 사건의 결과는 사실관계 및 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.